קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – בעת מימוש  זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, הבעלים או החוכר לדורות, חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
כאמור, חובת התשלום הינה גם על “חוכר לדורות” והוא הנישום מול הועדה המקומית לתכנון ובניה ומהווה את הגורם החייב אליו פונה הועדה לצורך גביית התשלום.

בעבר, שיעור דמי ההיתר עמד על 51% משווי זכויות הבניה ושיעור היטל ההשבחה עומד (עדין) על 50% מהשווי.
על מנת למנוע את האבסורד, בו החוכר למעשה משלם לרשויות 101% משווי הזכויות, נקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בעבר, כי הרשות תזכה את החוכר על סך של מחצית מגובה היטל ההשבחה או דמי ההיתר (לפי הנמוך מהשניים).

בשנים האחרונות, על מנת לפשט  את התהליך, הוחלט ע”י מועצת מקרקעי ישראל להעמיד את גובה דמי ההיתר על סך של 31% בלבד ולא לבצע קיזוז בגין היטל ההשבחה.
בשל כך, כל נושא ה”זיכויים” מול הרשות ירד מתשומת ליבם של החוכרים.
יחד עם זאת, חוכרים רבים לא מודעים לעצם זכותם לקבלת זיכוי (החזר כספי) על חלק ניכר מהיטל ההשבחה ששולם על ידם, עפ”י הוראת חוק ברורה הקיימת כבר מזה שנים רבות !
עפ”י הוראות סעיף 2.(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

” שילם חוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה…” (הדגשה שלי ג.ה.)

למעשה, עפ”י הסעיף הנ”ל, יש לקחת בחשבון את העובדה, כי החוכר צפוי להנות מהשבחת המקרקעין רק למשך תקופת החכירה ולא לצמיתות ולפיכך, בגין הפער בין “השבחה לצמיתות” לבין “השבחה לזמן קצוב” מגיע לו לקבל החזר מהרשות (בין אם ההיטל שולם בגין קבלת היתר בניה ובין עקב מכירת הנכס).

נסביר את ישום הסעיף כפשוטו :
ניקח לדוג’ מצב, בו היקף זכויות הבניה בחוזה החכירה המקורי עומד על 1,200 מ”ר, בעוד שכיום עפ”י תב”ע חדשה (היוצרת חבות בהיטל השבחה) זכויות הבניה גדלו ל- 2,500 מ”ר.
בעת חישוב היטל ההשבחה, יחושב שוויין של זכויות בעלות במקרקעין בשני מצבי התכנון ויקבע היטל בהתאם לערכי השווי הרלבנטים לשווי של בעלות מלאה בנכס. 

לכן, ההיטל יעמוד על 50% מהפער בשווי בין 1,200 מ”ר ל- 2,500 מ”ר (=1,300 מ”ר) ומתקבל היטל בסך 650 מ”ר X שוויים בשוק.
כאמור, שווי השוק שמחושב לצורך קביעת ההיטל מתייחס לשווי בעלות מלאה, קרי, זכות שימוש לצמיתות.

הואיל ועפ”י חוק, החוכר לדורות הוא הנישום החייב בהיטל, מול הועדה המקומית, אזי הוא זה שידרש לשלם לועדה את מלוא ההיטל.
אולם, בהתאם להוראות סעיף 2.(ב) לעיל, החוכר יהא זכאי לאחר מכן, לבוא לרמ”י (הבעלים) ולבקש שיפוי (החזר כספי) בגין תשלום זה.
נניח שתקופת החכירה אמורה להסתיים בעוד 20 שנים (מהמועד הקובע לחישוב ההשבחה). לפיכך, יש לחשב לצורך קביעת גובה השיפוי, מהו סכום ההיטל הראוי אילו ההשבחה היתה ניתנת רק ל- 20 שנים. מבחינה כלכלית פשטנית, היוון “תזרים ההשבחה” לתקופה זו בלבד, יצביע על ערך המהווה רק כ- 60% מהשבחה לצמיתות.
לכן, החוכר בדוגמא זו, זכאי לקבל מהמחכיר החזר כספי בגובה של 40% מתוך סכום ההיטל ששולם על ידו.

אבל, התמונה קצת יותר מורכבת – כפי שמצויין בסעיף 2.(ב) לחוק, בעת החישוב יש להביא בחשבון גם את זכות הארכת החכירה. הואיל ובד”כ קיימת זכות הארכה לעוד 49 שנים, לכאורה ההבדל בין “חכירה לדורות” ל”בעלות לצמיתות” אינו מהותי.

יחד עם זאת, גם בהתחשב בהיבט זה, עדין מדובר על זכאות כספית ניכרת:

א.      בחלק מהמקרים כיום, מצויים החוכרים כבר “בתקופת ההארכה” כך שלכל היותר נותרו להם 49 שנים עד תום החכירה. מבחינה כלכלית-מתמטית, קיים פער של 9% בין שווי חכירה ל-49 שנים לבין שווי בעלות (עפ”י עקרונות החישוב של רמ”י, שווי החכירה ל- 49 שנים הינו 91% משווי בעלות לצמיתות).
לכן, גם במקרה “קיצוני” זה, עדין ניתן לדרוש חזרה 9% מכספי ההיטל (ובמידה ומדובר בהיטל בסכומים גדולים, הרי שההחזר בהחלט מהותי).

ב.      גם במידה והחוכר מצוי עדין בתקופת החכירה הראשונה, כך שלכאורה יש עוד שנים רבות מאוד עד לתום החכירה (בהנחה כי לזכותו עומדת אפשרות להארכת התקופה ל- 49 שנים נוספות), הרי שעדין צריך להביא בחשבון את העלות שתדרש ע”י הרשות לשם חידוש תקופת החכירה, עלות שבמקרים רבים מהווה סכום גבוה (שיש להפחיתו בעת תחשיב ההשבחה).
כך, שגם במקרים אלה, ישום הסעיף צפוי להביא להחזר מהותי של היטל השבחה.

לא מדובר בתיאוריה ! 
סעיף 2.(ב) לתוספת השלישית הנ”ל בתוקף, ויושם על ידינו בפועל בעבר מול גופים ציבוריים אחרים המחכירים נכסים שבבעלותם. 
יחד עם זאת, על נכסים המוחכרים מאת רשות מקרקעי ישראל חל גם סעיף 259. (ד) (2) לחוק, לפיו:

    “ההוראות שבסעיף 2(ב) לתוספת השלישית לא יחולו, אלא אם ההחזקה במקרקעין שהחכירה רשות מקרקעי ישראל הוחזרה אליה, או אם זכות החכירה במקרקעין הועברה בהסכמתה”.

דהיינו, הזכות לקבלת שיפוי חלה רק במקרה שהנכס נמכר (במועד כלשהו לאחר תשלום היטל ההשבחה), אך כל עוד שולם היטל והנכס עדין מצוי בידי החוכר, אין לו זכות לקבלת שיפוי.
יצויין כי רמ”י נוטה לטעון שעצם גביית דמי היתר על ידה בשיעור “נמוך” של 31% בלבד, מהווה למעשה “שיפוי מובנה” ועל כן אין היא חייבת במתן החזר כספי נוסף. יחד עם זאת, אין הוכחה מפורשת כי אכן שיעור דמי ההיתר נקבע בשל שיקול זה.
מכל מקום, בודאי שטענה זו אינה רלבנטית כאשר משולם היטל השבחה אגב מכירת הנכס, כאשר דמי ההיתר ישולמו בכלל בעתיד ע”י הקונה ולא ע”י המוכר שנושא במלוא ההיטל.

הגיעה העת, כי גם רשות מקרקעי ישראל, כבעל קרקע הכפוף לחוק הקיים, יפעל על פיו…

בהקשר זה נציין את סעיף 421 (ב). לתזכיר חוק התכנון והבניה החדש, הבא לשנות את החוק הקיים כיום ולהגביל, בין היתר, את סעיף 2.(ב) הנ”ל, כדלקמן:

    “על אף האמור בסעיף זה, במקרקעי ישראל לא יהיה זכאי חוכר לדורות לשיפוי מאת הבעלים”.

תיקון החוק המוצע (אשר טרם קיבל תוקף…) בא לשנות את המצב החוקי כיום בו יש לחוכרים מרשות מקרקעי ישראל זכות בדין לקבלת החזר היטל השבחה.

אז מה צריך לעשות ?

ראשית, לא לסמוך על רשות מקרקעי ישראל, וכמובן לנסות קודם כל ולהפחית את גובה היטל ההשבחה הנדרש, ככול שניתן, ע”י פניה לשמאי מכריע או ועדת ערר, תוך טיפול מקצועי ע”י שמאי מקרקעין מטעמכם.

שנית, לאחר שמוצו כל הליכי ההפחתה, יש לשקול פניה לרשות תוך הצגת חוו”ד שמאי המיישמת את הוראות החוק ומחשבת את גובה היטל ההשבחה בהתחשב בזכויות החכירה בלבד (ולא הבעלות).
יוער, כי קיימים מספר היבטים כלכליים ומשפטיים “בעיתיים” שיש לתת עליהם את הדעת בעת ביצוע תחשיבים עפ”י הנ”ל. אולם, התנהלות מושכלת, תביא לתוצאות הרצויות.

יודגש, כי הנושא האמור רלבנטי הן לחכירות מרשות מקרקעי ישראל והן לחכירות מגופים אחרים כגון עיריות, כנסיות וכו’.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום היטל השבחה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי.