מערכות AI יכולות לגרום לכם להפסיד כספים בנדל”ן – איך להיזהר

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בעולם כולו החלו לאחרונה לעשות שימוש במערכות AI למגוון צרכים.
בין היתר, גם רשות מקרקעי ישראל עושה שימוש בבינה מלאכותית על מנת להפיק שומות מקרקעין.

הדבר חוסך זמן ומשאבים, אבל מביא לעיתים לעיוותים גדולים ומוביל לטעויות מהותיות שעלולות לגרום לחוכרים הפסדים כספיים ניכרים.

ראו הוזהרתם! הבינה הממוחשבת בהערכות שווי נדל”ן עדיין מלאכותית ולא אמיתית…

הינה מקרה לדוגמא בו נתקלנו לאחרונה.

אדם ירש מגרש לצמוד קרקע באזור המרכז ופנה לרמ”י במטרה לבחון את רכישת הבעלות בשטח.
בגין כך, רמ”י דורשת תשלום חד פעמי בסך 9% + מ.ע.מ (+מס רכישה) משווייה המלא של הקרקע.

אותו חוכר החזיק במגרש בשטח של 1 דונם וקיבל “שומה ממוחשבת” לפיה שווי המגרש שברשותו הינו 10 מיליון ש”ח ובהתאם נדרש הוא לשלם כ- 1.05 מיליון ש”ח (+מס רכישה).

אמנם סכום של 1.05 מיליון ש”ח אינו דבר פעוט, אבל אותו יורש שמח מאוד לדעת שהמגרש שלו שווה כ- 10 מיליון ש”ח – הרי כך אומרת לו רשות מקרקעי ישראל – כך קבעה לו הבינה המלאכותית של הרשות.

יתרה מכך, השומה נראתה אכן הגיונית – באותו אזור בו מצוי המגרש אין אמנם מגרשים דומים להשוואה בגודל של 1 דונם, אבל יש מגרשים רבים בשטח של 1/2 דונם שנמכרים בגבולות של כ-5 מיליון ש”ח.
ואם כך, הגיוני שה- AI קבעה כי שווי המגרש ששטחו 1 דונם (פי 2 מהמגרשים בסביבה) שוויו אכן 10 מיליון ש”ח.

האמנם? לא!!!

אילו החוכר היה מתקדם לתשלום וסומך בעיניים עצומות על מערכת ה- AI הוא היה מפסיד למעלה מ- 400,000 ש”ח ונסביר.

עם כל הכבוד לתחכום של המערכות, הערכת שווי נדל”ן לא נקבעת סתם לפי שטח הקרקע. זהו אמנם נתון חשוב, אבל לא היחידי.
על כל קרקע חלות תכניות בנין עיר (תב”ע) אשר קובעות את היקף הבניה והשימושים המותרים.
במקרה הנדון, למרות שמדובר היה במגרש גדול בשטח של 1 דונם, התעמקות בתב”עות  שחלות עליו, הביאה למסקנה תכנונית-משפטית, כי ניתן לבנות בו רק בית אחד ובשטח מצומצם יחסית, בדומה לבתים האחרים המקובלים בסביבה – בתים המצויים במגרשים הקטנים בני 1/2 דונם בלבד.

כלומר, למרות שגדול המגרש הוא פי 2 מהמקובל באזור, התב”ע מגבילה אותו והבניה המותרת בו היא מאוד דומה למגרשים הקטנים.

למעשה, היתרון היחיד שלו על יתר המגרשים בסביבה, הוא קיומה של חצר גדולה יותר.

מגרש שכזה שווה קצת יותר ממגרשים קטנים, אבל לא פי 2 ואפילו לא קרוב לכך.

כמובן ששווי המגרש אינו 10 מיליון ש”ח ומערכת ה- AI לא ממש קראה את התב”ע או לא ממש הבינה אותה ולכן טעתה.
טעות שיכלה לגרום לחוכר לשלם מאות אלפי ש”ח מיותרים.

שימו לב, רשות מקרקעי ישראל כנראה מודעת למגבלות של המערכות ומציינת כי מדובר בשומה ממוחשבת ומביאה לתשומת לב החוכרים כי אם הם סבורים שהשומה לא נכונה והם מעוניינים להגיש השגה עליה, עליהם קודם כל להזמין שומת מקרקעין אמיתית, אנושית.
על השומה האמיתית רמ”י מאפשרת להגיש ערעור. אבל, חשוב להדגיש, רמ”י מזהירה את החוכרים מראש כי ברגע שתצא שומה אמיתית אנושית, היא תהא השומה הרלבנטית להתייחסות – גם אם היא תהא גבוהה יותר מהשומה הראשונה הממוחשבת.
לכן חשוב לבדוק היטב את השומה הממוחשבת, האם היא אכן מוגזמת או לא. אם אכן יש פער מהותי, אל חשש, הזמינו שומה אמיתית – היא כנראה תהא נמוכה יותר וגם עליה ניתן כמובן להמשיך ולהגיש ערעור בהליכים המוגדרים בחוק.

לסיכום, היזהרו מהסתמכות על מערכות AI, הן עדין לא מספיק חכמות… לפחות לא בתחום הנדל”ן, לפחות לא בהתנהלות מול הרשויות.

זה לא אומר שלא צריך לעשות בהן שימוש, אבל רק בתור אינדיקציה ראשונית כללית.