אמות מידה לשווי דירה – כללי אצבע

מחיר דירה נקבע עפ”י מספר פרמטרים ובהם: מיקום הדירה בעיר, בשכונה, הקומה בבנין, גיל הנכס, איכות הבנייה, מצבה הפיסי של הדירה, קיום מעלית או העדר מעלית, קרבה לביה”ס, קרבה למוסדות תרבות ובריאות, נגישות לקווי תחבורה ועוד ועוד.

כלומר, ישנם שלל פרמטרים המשפיעים על המחיר.

האם ניתן לבודד את ההשפעה בשוק בפועל של מרכיב מסויים על המחיר? לא פשוט…

כמעט לא ניתן למצוא בשוק החופשי דירה זהה לדירה אחרת הדומה בכל הפרמטרים, מלבד אחד וע”י כך לבחון את השפעתו של הפרמטר היחיד על מחיר הדירה.

יחד עם זאת, מניסיון מקצועי עתיר שנים הגיעו שמאי המקרקעין בישראל לקביעת מקדמים (פרמטרים) מקובלים המשפיעים על מחיר הדירה.

שמאי המקרקעין לא אוחזים ב”נוסחת פלא” אבל נחשפים לנתונים ועסקאות רבות ומצויים בקשר עם קונים ומוכרים רבים, כך שמכירים היטב את הלך הרוח בשוק ואת השיקולים הסובייקטיבים של כל אחד ואחד מהפעילים בשוק. הללו יחדיו יוצרים סוג של “חכמת המונים” שמתכנסת לערכים קונקרטיים.

נסתייג מראש כי לא מדובר בפרמטרים מדוייקים ומחייבים ויתכנו מקרים כאלו ואחרים שבהם ההשפעה תהא שונה, אבל כ”כללי אצבע” ניתן להציג את המקדמים הבאים ביחס לשווי של דירות בנויות או מגרשים לבניית דירות.

1. שווי מרכיב הקרקע למ”ר של מחסן במרתף בית משותף הוא 40% משווי מרכיב הקרקע למ”ר של הדירה. מאידך אם המחסן צמוד פיזית לדירה שווי מרכיב הקרקע למ”ר הוא כ – 60%.

2. שווי מרכיב הקרקע למ”ר של מרפסת שמש עד 12 מ”ר הוא 40% – 50% משווי מרכיב הקרקע למ”ר של הדירה.

3. שווי מרכיב הקרקע למ”ר של גינה הצמודה לדירת הגן הוא כ- 30% משווי מרכיב הקרקע למ”ר של דירה.

4. לאחרונה התפתחה תופעה של בניית דירות לופט, כאשר הגובה הפנימי בדירה הוא כ- 5 מ’. שווי הקרקע למ”ר בדירה זו, גבוה בכ- 20% משווי מרכיב הקרקע למ”ר בדירה רגילה.

5. בבית משותף שווי מקום חניה עילי בחצר (שאינה מקורה), נמוך ב – 30% משווי מקום חניה תת קרקעית. גם שווי מקום חניה תת קרקעית עוקבת (אחת לאחר השנייה) נמוך ב – 30% משווי חניה רגילה.

6. באזור מגורים בו קיימת מצוקת חניה, שוויה של דירה ללא חניה נמוך בכ- 10% משוי אותה דירה עם חניה צמודה.

7. בבית צמוד קרקע שווי של מ”ר במרתף המשמש למגורים נמוך בכ- 30%-45% משווי של מ”ר בקומת הקרקע שמעליו. מותנה במיקום חלונות, איוורור וגובה המרתף מעל פני הקרקע.

8. כשמחזקים בניין ישן עפ”י תמ”א 38 שוויה של דירה נוספת בבניין כזה נמוך בכ- 12.5% משווי דירה בבנייין חדש. זאת סיבה נוספת להעדפה להרוס את הבניין הישן ולבנות תחתיו בניין חדש.

השאלה האופיינית שדיירים שואלים, כאשר קיים הסכם חתום ע”י כל הדיירים לביצוע חיזוק והרחבות לפי תמ”א 38, האם האקט הזה כשלעצמו משפיע על שווי הדירה במצבה כיום? התשובה היא שהסכם כזה פורץ את הדרך לביצוע הבנייה העתידית ועשוי כבר לתרום כ- 8% לשווי הדירה.

מאידך אם קיים הסכם חתום ע”י רוב הדיירים אך מקצתם מסרבים לחתום, התרומה לשווי הדירה הוא מזערי, כ- 1%-2% כי הדרך לביצוע הבנייה העתידית הוא רחוק ולוטה עדיין בערפל.

כאמור מדובר על כללי אצבע בלבד ואמות מידה בכדי לתת סדר גודל לקונה חכם.