איך ליצור 100% השבחה של דירות ו-0% היטל!

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בנייני מגורים משותפים רבים, מבצעים כיום הרחבה ותוספת של מרפסות שמש.
פעולה זו אינה דורשת תב”ע חדשה אלא מסתמכת על תקנות התכנון והבניה אשר מאפשרות תוספת זו.

לפיכך, על פניו אין צורך בתשלום היטל השבחה – רק אם רוצים לבנות מרפסת גדולה יותר מעבר לתקנות, ידרש תשלום היטל השבחה.
יחד עם זאת, בעלי דירות רבים מפספסים היבט מסויים אשר גורר אותם לבסוף לתשלום היטל השבחה בסכום נכבד.

נסביר – אמנם התקנות מתירות הקמת מרפסת ומקנות לדיירים מטרים נוספים לניצול, אבל.. לעיתים לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הללו. לפעמים, השטח בו אמורה להבנות המרפסת חורג מתחום קווי הבנין כפי שמוגדר בתב”ע החלה על המגרש, פשוט אין איפה “להכניס” את המרפסת, מבלי לחרוג ממתווה קווי הבנין שמגביל את המרחק מגבול המגרש.

במצב כזה, פעמים רבות הועדה המקומית לתכנון ובניה מסייעת בידי הדיירים ומוכנה לאשר הקלה מהוראות קווי הבניה, כך שניתן יהיה לחרוג מהקווים ולבנות את המרפסת במיקום הרצוי.
אבל, ברגע שבנית המרפסת מצריכה הליך של הקלה, המשמעות הינה כי מתקיימת עילה לגביית היטל השבחה!

ההיטל ידרש בגין כל מ”ר אשר חורג מקו הבניה – לעיתים מדובר כמעט בכל שטח המרפסת ולמעשה מבלי קבלת ההקלה לא ניתן היה לבנות אותה בכלל.

מדובר אז בהשבחה מלאה ובהיטל מלא שעשוי להגיע לסכומים של עשרות אלפי ש”ח לכל דייר (בנוסף לעלות בנית המרפסת עצמה).

שימו לב! בהתאם לפסיקה הרווחת כיום, למרות שזכויות הבניה להקמת המרפסת הוגדרו כבר במסגרת תקנות ולמעשה “נולדו” שם (כזכויות פטורות מהיטל), אם לא ניתן לנצל אותן ללא הקלה, יש לראותן כאילו “נולדו” רק בשעת מתן ההקלה.

כלומר, מדובר בהשבחה בין מצב של אפס זכויות בניה לזכויות בניה מלאות.

אמנם מבחינה משפטית/שמאית ניתן יהיה לטעון כי גם אלמלא ההקלה אפשר אולי היה לנצל את זכויות הבניה למרפסת אבל בתכנון שונה. אולי ניתן היה לבנות אותה בצד הבנין ולא בחזית, או בצורה שונה.
הוכחה של טיעון כזה עשוייה לצמצם את ההיטל, אבל לא לבטל אותו לגמרי.

לכן, בבואכם ליזום הקמת מרפסות שמש בבנין יש לבדוק היטב עם האדריכל המתכנן שאכן המרפסות נכנסות בקווי הבנין – אם לא? יש לשקול לבנות אותן במיקום אחר או אולי בצורה אחרת שלא תיצור צורך במתן הקלה.

ואם בכל זאת לא ניתן להמנע מהקלה, לפחות נסו לצמצם את החריגה מקווי הבנין ככול האפשר – כל מ”ר פחות חריגה שווה פחות היטל השבחה.

ואם אין ברירה וחייבים לחרוג כדי לקבל מרפסות יפות ואפקטיביות לניצול? אזי לכל הפחות קחו בחשבון שצפוי היטל ובבוא העת לכשידרש התשלום, כמובן שניתן לערער על החיוב לגופו ולנסות להפחית אותו למינימום.