איך להרוויח יותר כסף בפרוייקט פינוי-בינוי, שימו לב לתקנה החדשה!

קישור לרישום למועדון המקצוענים

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית בהיקף גדול מבוסס על תכנית בנין עיר (תב”ע) חדשה, שיוצרת את אותו פרויקט והופכת את אותם בניינים ישנים, ממעט דירות לשכונה חדשה עם בניינים גבוהים והרבה יחידות דיור.

במסגרת התב”ע, כחלק בלתי נפרד ממנה, נערכות “טבלאות איזון” – טבלאות איחוד וחלוקה, שבהן למעשה קובעים כמה זכויות בנייה יוקצו בתכנית החדשה לכל אחד מהבניינים הקיימים שמשתתפים בתכנית.

נניח שמדובר בבעלים של דירה בבניין קיים שכולל עשר יחידות דיור, ובתוכנית החדשה קובעים שהבניין הזה יהרס ובתמורה יקבלו כל הדיירים יחדיו זכויות בניה במגרש חדש שכולל שלושים יחידות דיור. אבל, כיצד מתחלקות זכויות הבניה הללו (זכות להקמת 30 יחידות דיור) בין הבעלים השונים? בין אותם 10 דיירים? מה החלק של כל אחד מהדיירים במגרש החדש?

עד לאחרונה, במסגרת הכנת טבלאות האיזון לתב”ע, לא עסקו בהיבט הזה בכלל, כלומר הקצו את כל המגרש החדש לכלל הדיירים ולא קבעו מה חלקו של כל דייר במגרש או לחילופין קבעו את החלקים בהתאם לחלקים הרשומים ברכוש המשותף של הבנין בטאבו. אם היה לדייר מסויים 1/10 חלקים ברכוש המשותף, אז נקבע עבורו גם 1/10 מהמגרש החדש.

הדבר נשמע הגיוני, אבל… זה לא בהכרח נכון כלכלית. הרי  אם יש למשל בבנין הקיים דירה בשטח 70 מ”ר בקומה הראשונה ולשכן יש דירה גם כן בשטח 70 מ”ר בקומה אחרת או בכיוון אחר, השווי של שתי הדירות הללו לרוב לא זהה. אבל, הדיירים הללו רשומים באותו חלק בדיוק הרכוש המשותף, כי חלק זה נקבע לפי יחסי שטחי דירות ולא לפי יחסי השווי.

כאמור, עד כה לרוב במסגרת טבלאות האיזון של התב”ע לא התייחסו בכלל לעניין שווי הדירות הקיימות לצורך קביעת אחוזי השותפים במגרש החדש.

בין היתר הדבר נבע מכך שהציפיה היתה כי ממילא כלל הבעלים יתקשרו עם יזם שינהל מו”מ עם כל אחד מהם לגבי התמורה שמגיעה לו במסגרת עסקת פינוי-בינוי ולעל פניו אין בכלל קשר בין החלקים של אחד במגרש לבין הדירה החדשה שיקבל בתמורה בעסקת פינוי-בינוי (תמורה שהיא בעקרון במפתח “אחיד” לכולם).

אבל… מה קורה אם אחד הבעלים במגרש לא מעוניין בכלל בכניסה לעסקת פינוי בינוי ורוצה למכור את החלק שלו במגרש?

במצב כזה הרי יש חשיבות גדולה להגדרת אחוזי הבעלות שלו במגרש.

לכן, לאחרונה נקבעה תקנה חדשה המתייחסת לאופן הכנת טבלאות איזון במסגרת תב”ע לפינוי-בינוי. התקנה קובעת שאכן יש להתייחס לשווי השוק של הדירות בבנין הקיים על מנת לקבוע את החלקים של כל דייר במגרש החדש.

השמאי שמכין את טבלאות האיזון מטעם העיריה (לעיתים מטעם יזם) צריך כבר בשלב זה לבחון את השווי של כל אחת מהדירות הקיימות ולאבחן אותן אחת מהשניה.

כלומר, עוד הרבה זמן לפני שהדיירים מתחילים “להתווכח” ביניהם מי שווה יותר במסגרת של ניהול מו”מ לעסקה מול יזם, כבר במועד הכנת התב”ע, העיריה (או יזם התכנית) צריכים למעשה לקבוע את הדבר (!) זאת, לפי יחסי השוויים ולא לפי החלק הרשום ברכוש המשותף. 

זה כמובן מסבך הרבה יותר את הכנת הטבלאות הללו ומצריך להכין שומה שווי לכל דירה ודירה קיימת. כל זאת, בלי שבכלל מערבים את הדיירים בעניין, הואיל ולרוב מדובר בתכנית במסלול של “איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים”.

לכן, חשוב להתעורר בזמן כאשר התב”ע נמצאת בשלבי הכנה ולא רק בשלב של מו”מ מול יזם לעסקת פינוי-בינוי (שיתכן ויתרחש רק מספר שנים לאחר מכן).

שימו לב, אם אתם גרים באזור שמדברים בו על פינוי בינוי, על התחדשות עירונית ויש איזשהי תב”ע בהכנה, הזמן לבדוק אותה לעומק הוא עכשיו(!) אל תסתפקו נניח רק בידיעה שהבניין שלכם צפוי לקבל זכויות פי 3-4 ממה שקיימות כיום. זה טוב ויפה, אבל כבר בשלב תכנון התב”ע חייבים לתת את הדעת גם לאופן חלוקת הזכויות בין הדיירים, אחרת תמצאו את עצמכם בעתיד מול עובדות גמורות בשטח.

לקביעת החלקים במגרש בתב”ע תהא השלכה גם למחיר שכל דייר יקבל בעתיד אם ימכור את זכויותיו וגם לתמורה שיקבל מקבלן/יזם במסגרת עסקת פינוי-בינוי.

ולא פחות חשוב, לקביעת החלקים של כל דייר במגרש במסגרת התב”ע, תהא גם השלכה קריטית על היטל ההשבחה שהוא ידרש לשלם בעתיד.
במידה דייר ימכור את דירתו לאחר אישור התב”ע, ולא יחכה לביצוע עסקת פינוי-בינוי (ששם היזם לוקח בד”כ את תשלום היטל ההשבחה על חשבונו) יחול היטל השבחה (!) והוא יושפע ישירות מאחוזי הבעלות במגרש שנקבעו לדייר במסגרת התב”ע.