תוצאות המחירים במכרזי רמ”י – האם מייצגים “שווי שוק”?

מזמן לזמן מפרסמת רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) מכרזים למכירת קרקעות באתרים שונים ברחבי הארץ.

בדר”כ מופיעה במכרז הערכת השמאי הממשלתי שאמורה להציג את שווי השוק של הקרקע.

הגדרה פשטנית של המונח ” שווי שוק” הוא – המחיר בעסקה ממוכר ברצון לקונה מרצון.
יש להדגיש את המלה מ”רצון”, שבאה למעט עסקאות שנעשות תחת לחץ, או נובעות מתנאים סובייקטיבים.

נשוב למכרזי רמ”י. רמ”י פועלת לפי מדיניות ממשלתית במטרה להוציא לשוק כמות הולכת וגדלה של קרקעות זמינות לבנייה, וזאת בכדי לנסות להוריד את מחירי הדירות.
לפיכך, באתרים שונים, במקביל לשומת השמאי הממשלתי מוכנה רמ”י לתת הנחה ואפילו לשווק במחיר נמוך משמעותית ממחיר המינימום, רק כדי להזרים לשוק מלאי קרקעות גדול יותר.

נוצר לעיתים מצב, שקונה יחיד מהמר על כך שאין לו מתחרים, או שהוא מהמר ומציע מחיר מגוחך ואכן הוא זוכה במכרז.

לדוגמה:

1. בקריית גת, הוצא מיכרז לבניית 1,923 יחידות דיור במסגרת “מחיר מטרה” תמורת מחיר קרקע של כ- 3,780 ₪ בלבד בממוצע ליחידת דירה.
כלומר: מחיר קרקע לדירה (ללא הוצאות פיתוח) שווה אולי לפינת הישיבה בסלון באותה דירה.

2. באשדוד, ברובע ט”ו יצא מכרז לבניית 250 יחידות דיור. השומה הייתה כ- 88,000 ש”ח ליחידת דיור ואילו הזכייה משקפת מחיר קרקע ממוצע של כ- 13 ₪ (!!!) ליחידת דיור, מחיר נמוך יותר מהמפתח של הדלת לאותה דירה.

נתרכז בטבלה להלן המשקפת תוצאות של מכרזים נוספים:

מהו השווי הנכון???

האם השמאי הממשלתי צודק בהערכה המתבססת על עסקאות שנעשו ערב הוצאת המכרזים ובתנאיי שוק נורמליים? לפני ה- 7 באוקטובר?
האם “שווי השוק” הנכון הוא אכן לפי המחירים ששולמו בפועל, בין מוכר מרצון (רמ”י) לקונה מרצון (יזם)?

לכאורה ברור שהעסקאות בפועל משקפות את השוק ואת הסיכונים שלוקחים היזמים. אבל, בואו נחשוב אם במקום רמ”י היה המוכר בעל קרקעות פרטי, האם הוא היה סוגר עסקה במחירים שרמ”י מכרה? בוודאי שלא.
בעל קרקעות פרטי, כאשר הוא איננו מוכרח, לא היה מוכר קרקע בתנאיי שפל כשאין ביקוש מוכח בשוק.
במצב כזה של “כשל שוק” הוא היה מחכה לתקופה טובה יותר, למצב שוק “נורמלי” ואז היה מבצע עסקת מכר.

אולם רמ”י מבצעת מדיניות ממשלתית של ניסיון להציף את השוק, היא מוכנה מראש למכור קרקע “במחיר מציאה” רק כדי לספק ליזמים קרקע לבנייה.
התנהגות רמ”י היא איננה התנהגות של “מוכר מרצון” במובן הקלאסי, אלא בעל מלאי קרקעות שחייב לספק לשוק סחורה במחירים שבדרך כלל נקבעים ע”י הקונים ולא ע”י מפגש רצונות כלכלי רגיל של ביקוש והיצע.
לא חסרים מקרים בהם הוצאו מכרזים לנכסי נדל”ן ולא היה להם ביקוש, ולאחר תקופה די קצרה השתנו התנאים בשוק והנכסים נמכרו במחיר “ראוי”.

לסיכום:
בעבר הייתה מדיניות ממשלתית שלא למכור קרקע במחירי הצפה, אלא לתת הנחה מסויימת ולקבוע רף של מחיר מינימום גבוה.

לאור שינוי המדיניות, נפתח פתח ליזמים המהמרים במצב הקיים ולעיתים הם “זוכים בפיס” – זכותם להתנהל כך, העיקר שיבנו ויבנו ואולי ישפיעו על ירידת מחירי הדיור.

ואם לצד זה גם ירוויחו הרבה כסף, עיני לא צרה בהם, הרי קיים גם מס הכנסה.