מה קורה בשוק הקרקעות?

עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.

שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.

בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.

אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף והוא בנק ישראל.

בתחילה העלה את הריבית במשורה ולאורך כשנה הריבית עלתה בקצב מוגבר ומריבית אפסית היא הגיעה לכדי 5%. השוק נעמד בפני מצב לא רגיל, ריבית גבוהה ומנגד מחירי דירות גבוהים. במצב כזה היזמים מעדיפים לשבת על הגדר ולא להכנס לעסקאות חדשות. לאורך כשנה צפינו בירידת שיווקי הקרקע ברוב המקומות בארץ. קבלנים שנתקעו עם מלאי לא מכור של דירות עושים מאמצי שיווק ומורידים מחירים, אחרים מעכבים את התחלות הבנייה עד שהמצב הפיננסי ישתפר. על כל זה הגיעה בחודשים האחרונים המלחמה שהחמירה עוד יותר את הסיטואציה.

את התוצאות נראה בעוד כשנה עד שנתיים, בינתיים מלאי הדירות הבנויות יימכר, התחלות הבנייה יצטמצמו ומלאי הדירות שיגיע לשוק יהיה נמוך ביותר לעומת הביקוש הטבעי לדירות עקב גידול האוכלוסייה.

כמו כן הציפייה לירידת הריבית תחזיר קונים לשוק הדירות. מצב זה יגרור זינוק במחירי הדירות.

כדי להגדיל את היצע הדירות נקט רמ”י בשנה האחרונה בדרך של שיווק מסיבי של מאות ואלפי יחידות דיור.  אבל, ברמות סיכון הקיימות כיום נמנעים יזמים להכנס לעסקאות מרובות דירות.

כדי להחיות את השוק ראוי שרמ”י תפצל את המכרזים למגרשים בהיקף של עשרות יח”ד ובכך תקטין את הסיכון של הקבלנים. על רמ”י לזכור כי מבחינת ההכנסות הדבר אפילו יותר כדאי, כי מחיר קרקע ליח”ד במגרש לעשרות יח”ד הוא בדרך כלל גבוה ממחיר קרקע ליח”ד במסגרת עסקת רכישת “מלאי” מגרשים למאות ואלפי יח”ד. פיצול מכרזים למגרשים קטנים יותר יאפשר השתתפות של יותר קבלנים ולא במחירי “מפולת”.

לסיכום, רמ”י צריכה להתנהג כמו כל יזם הבודק לפני רכישת קרקע את הביקושים הצפויים לדירות. לכן שיווק מסיבי “רגיל” ולעיתים גם במקומות הלא נכונים – רק כדי “לסמן וי” בטבלת תכנית העבודה, זה טוב אולי לפרוטוקול אך גרוע לשוק.