מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל"דירת מגורים מזכה".
ההוראה קובעת, כי בעת חישוב השבח שנצבר, יש לנכות ממחיר רכישת הדירה בעבר, הוצאות פחת רעיוני, גם אם הבעלים לא ביקש במהלך השנים להכיר לו בהוצאות אלו באופן שוטף.

המשמעות הכלכלית הינה הגדלת סכום המס ואפילו במקרים מסויימים, יצירת תשלום מס יש מאין !

להלן דוגמא מספרית פשוטה:
אדם קנה דירה לפני 3 שנים בסכום של 2,000,000 ₪ ובמהלך התקופה השכיר אותה.
כיום הוא מוכר את הדירה גם כן בסכום של 2,000,000 ₪.
לכאורה, לא נוצר כל רווח ("שבח") במהלך השנים וגובה המס צריך להיות אפס.

האומנם ???

אע"פ כן, רשויות המס ינכו פחת שנתי בשיעור 4% מגובה עלויות בניית הדירה (שמחושב עקרונית לפי 2/3 ממחיר הרכישה) X 3 שנים, דהיינו סה"כ 12% = 160,000 ₪.
בשל כך יווצר שבח בסך 160,000 ₪ שממנו יגזר מס בסכום של כ- 40,000 ₪.

הוראת הביצוע קובעת מספר אופנים לחישוב שיעור הפחת, בהתאם למסלול המיסוי שעל פיו בחר בזמנו הבעלים לדווח על הכנסותיו מדמי שכירות למס הכנסה.

עפ"י חלק מהחלופות, יחושב המס בשיעור 4% משווי מרכיב המבנה מתוך מחיר הרכישה (ללא הקרקע).
כמוצג לעיל, בד"כ מתוך "נוחות" רשויות המס עושות שימוש בכלל אצבע לפיו שווי המבנה מהווה 2/3 מסך המחיר.
עם זאת, במקרים רבים, דרך "חישוב" זו אינה נכונה בעליל ויוצרת עיוות המגדיל את סכום המס ללא הצדקה !

להלן נציין שתי דוגמאות מובהקות למקרים כאלה:

1. דוגמא א':
נכס נרכש בזמנו בסכום של 4,800,000 ₪ וכלל בית מגורים פרטי + זכויות בנייה נוספות רבות שטרם נוצלו.
נניח שמתוך סך מחיר העסקה, שולם סכום של 1,400,000 ₪ עבור זכויות הבניה ו- 3,400,000 ₪ עבור הבית הקיים.
במידה ויחושב הפחת מתוך 2/3 מהמחיר הכולל, אזי הסכום לביצוע הניכוי יהא 3,200,000 ₪.
עם זאת, הסכום הרלבנטי לחישוב ניכוי הינו 2/3 מהמחיר שמתייחס לבית בלבד (3,400,000 ₪), כך שהסכום לביצוע הניכוי יהא רק 2,266,666 ₪.

המשמעות הכספית במקרה זה תהא הקטנת סכום המס (הנובע מניכוי הפחת) ב- 30% !

הואיל ובד"כ התמורה הנקובה בחוזה הרכישה מהעבר הינו כולל ויחיד (ולא מפריד למרכיב בית ומרכיז זכויות אחרות), יש צורך להציג בפני רשויות המס ניתוח כלכלי ראוי של אופן התפלגות מחיר הרכישה בין האלמנטים השונים.

2. דוגמא ב':
נכס נרכש לפני שנים מעטות בסכום של 4,800,000 ₪ וכלל בית מגורים ישן מאוד שנבנה לפני עשרות שנים (ונוצלו לגביו כמעט מלוא זכויות הבניה).
במידה ויחושב הפחת מתוך 2/3 מהמחיר, אזי הסכום לביצוע הניכוי יהא 3,200,000 ₪.
עם זאת, הואיל ומדובר בבית ישן מאוד (שאולי אף יהרס בעתיד הקרוב), ברור כי עיקר המחיר בעסקה התייחס לעצם הזכויות בקרקע ולא למבנה. כך שקביעת שווי המבנה בשיעור של 2/3 ממחיר הרכישה פשוט אינה נכונה בעליל.

במקום זאת, יש לנתח את עלות הבניה הריאלית של המבנה הקיים באופן מקצועי, תוך התחשבות בגיל המבנה, ומנגד לנתח את שווי מרכיב הקרקע בלבד (כך שיוכח שעיקר המחיר שולם בגין הקרקע).
המשמעות הכספית במקרה זה תהא הקטנת סכום המס (הנובע מניכוי הפחת) בעשרות אחוזים !

כמו"כ, באופן כללי ניתן לקבוע כי באזורי מגורים יקרים כדוגמת תל אביב רבתי ואזורי ביקוש נוספים, בהם משקל הקרקע מתוך שווי הנכס הוא כ- 50%, ברור ששימוש בנוסחת אצבע הקובעת משקל קרקע של 1/3 בלבד, תגרור חיוב מס מיותר !

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אני מזמין אותך לפנות אלינו ליעוץ מקדמי, בו נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את המהות השמאית-כלכלית של העסקה והשפעתה על היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תבוצע באופן חסכוני ואופטימלי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

Call Now Button