שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד"כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה (1965).
בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות הללו נערכות ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.

אחד העקרונות המרכזיים בהכנת טבלת הקצאות הוא שמירה על שווי יחסי בין בעלי הקרקעות השונים, בשני מצבי התכנון ("הקודם" ו"החדש").
לכן, בשלב ראשון מעריכים את שווי החלקים של כל אחד מהבעלים עפ"י התכנון "הקודם" ביעוד חקלאי.
לאחר מכן מסכמים את התוצאות וקובעים את חלק השווי היחסי של כל בעל במתחם.
בשלב שני מקצים לכל בעל, מגרש תמורה (או חלק ממגרש) עפ"י התכנון "החדש", כך שתשמר יחסיות השוויים.

כאשר עוסקים בקרקעות שהינן ביעוד "קודם" חקלאי, בד"כ נוהגים להתייחס לכל החלקות בצורה הומוגנית ומניחים כי שוויין זהה (במונחי שווי לדונם).
בשל כך, לצורך הפשטות, יחסי השווי נקבעים לפי יחס שטחי החלקות.

בנוהג זה קיימת סכנה לעיוות חמור כפי שיתואר להלן:

בד"כ הבסיס לקביעת שטח החלקה החקלאית, הינו עפ"י השטח שמסומן בתכנית בנין עיר הקיימת (אותה תב"ע שבה החלקה מיועדת לחקלאות).
כאמור, במקום לכפול שטח זה בערך מסויים לדונם (שזהה ממילא בכל המתחם), מחלקים פשוט את השטח הזה בכלל שטח החלקות שבתכנית וכך קובעים את שוויו היחסי.

עד כאן הכל ברור והגיוני, אם כך מה הבעיה ?

במקרים רבים, קיימות חלקות חקלאיות שהופקעו מהן בעבר שטחים לצרכי ציבור (או שסומן בתב"ע שטח להפקעה וטרם הופקע). בשל כך, שטח החלקה עפ"י התב"ע הקיימת (החקלאית) קטן מהשטח הרשום המקורי.
אולם, במקרים רבים, למרות שהופקעו שטחים בעבר, ההפקעה טרם נרשמה בנפרד בטאבו (ובודאי שזה המצב אם השטח רק סומן ויועד להפקעה בתכנית אך עדין לא הופקע).
כך נוצר מצב שכיח, בו שטח החלקה הרשום בטאבו הינו עדיין השטח המקורי, שגדול יותר מהשטח שמופיע בתב"ע.

מה זה משנה ?

המציאות בשוק הנדל"ן מלמדת, כי הקונים והמוכרים בשוק נוקבים במחיר לדונם אותו הם מכפילים בשטח החלקה כפי שרשום בטאבו. יתרה מכך, אפילו אם קיימת אצלם ידיעה שחלק מהשטח הרשום מיועד כבר להפקעה, המחיר הכולל לא משתנה. זאת הואיל וקיימת סברה, שבכל מקרה בעת שינוי יעוד בעתיד, יבוצע "שחזור" של שטחים מופקעים, במסגרת הכנת טבלאות ההקצאה – הנחה זו לא תמיד מתממשת הואיל ואין לה כעקרון בסיס חוקי מוצק שניתן להסתמך עליו בודאות.

לפיכך, המשמעות בפועל הינה, כי על מנת לחשב באופן נכון את "שווי השוק" של חלקה חקלאית שממנה הופקע שטח בעבר (מבלי ששולם פיצוי בגין כך בזמנו), יש להכפיל את הערך לדונם בשטח הרשום בטאבו (שגדול יותר) או לחילופין להכפיל את השטח עפ"י התב"ע (הקטן יותר) בערך גבוה יותר לדונם.

ההיבטים הנ"ל קיבלנו לפני מספר שנים גם התייחסות בתקן מספר 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין שקבעה הנחיות לנושא, אך עדין השאירה כר נרחב של שיקול דעת לשמאי המכין את טבלאות ההקצאה.

לכן, חשוב מאוד לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה !
במידה ובקרקע המצוייה ברשותכם הופקעו בעבר שטחים לצרכי ציבור (מבלי ששולם בזמנו פיצוי בשל כך) – ההבדל בתוצאה עשוי להיות קריטי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

Call Now Button