מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל”דירת מגורים מזכה”.
ההוראה קובעת, כי בעת חישוב השבח שנצבר, יש לנכות ממחיר רכישת הדירה בעבר, הוצאות פחת רעיוני, גם אם הבעלים לא ביקש במהלך השנים להכיר לו בהוצאות אלו באופן שוטף.

המשמעות הכלכלית הינה הגדלת סכום המס ואפילו במקרים מסויימים, יצירת תשלום מס יש מאין !

להלן דוגמא מספרית פשוטה:
אדם קנה דירה לפני 3 שנים בסכום של 2,000,000 ₪ ובמהלך התקופה השכיר אותה.
כיום הוא מוכר את הדירה גם כן בסכום של 2,000,000 ₪.
לכאורה, לא נוצר כל רווח (“שבח”) במהלך השנים וגובה המס צריך להיות אפס.

האומנם ???

אע”פ כן, רשויות המס ינכו פחת שנתי בשיעור 4% מגובה עלויות בניית הדירה (שמחושב עקרונית לפי 2/3 ממחיר הרכישה) X 3 שנים, דהיינו סה”כ 12% = 160,000 ₪.
בשל כך יווצר שבח בסך 160,000 ₪ שממנו יגזר מס בסכום של כ- 40,000 ₪.

הוראת הביצוע קובעת מספר אופנים לחישוב שיעור הפחת, בהתאם למסלול המיסוי שעל פיו בחר בזמנו הבעלים לדווח על הכנסותיו מדמי שכירות למס הכנסה.

עפ”י חלק מהחלופות, יחושב המס בשיעור 4% משווי מרכיב המבנה מתוך מחיר הרכישה (ללא הקרקע).
כמוצג לעיל, בד”כ מתוך “נוחות” רשויות המס עושות שימוש בכלל אצבע לפיו שווי המבנה מהווה 2/3 מסך המחיר.
עם זאת, במקרים רבים, דרך “חישוב” זו אינה נכונה בעליל ויוצרת עיוות המגדיל את סכום המס ללא הצדקה !

להלן נציין שתי דוגמאות מובהקות למקרים כאלה:

1. דוגמא א’:
נכס נרכש בזמנו בסכום של 4,800,000 ₪ וכלל בית מגורים פרטי + זכויות בנייה נוספות רבות שטרם נוצלו.
נניח שמתוך סך מחיר העסקה, שולם סכום של 1,400,000 ₪ עבור זכויות הבניה ו- 3,400,000 ₪ עבור הבית הקיים.
במידה ויחושב הפחת מתוך 2/3 מהמחיר הכולל, אזי הסכום לביצוע הניכוי יהא 3,200,000 ₪.
עם זאת, הסכום הרלבנטי לחישוב ניכוי הינו 2/3 מהמחיר שמתייחס לבית בלבד (3,400,000 ₪), כך שהסכום לביצוע הניכוי יהא רק 2,266,666 ₪.

המשמעות הכספית במקרה זה תהא הקטנת סכום המס (הנובע מניכוי הפחת) ב- 30% !

הואיל ובד”כ התמורה הנקובה בחוזה הרכישה מהעבר הינו כולל ויחיד (ולא מפריד למרכיב בית ומרכיז זכויות אחרות), יש צורך להציג בפני רשויות המס ניתוח כלכלי ראוי של אופן התפלגות מחיר הרכישה בין האלמנטים השונים.

2. דוגמא ב’:
נכס נרכש לפני שנים מעטות בסכום של 4,800,000 ₪ וכלל בית מגורים ישן מאוד שנבנה לפני עשרות שנים (ונוצלו לגביו כמעט מלוא זכויות הבניה).
במידה ויחושב הפחת מתוך 2/3 מהמחיר, אזי הסכום לביצוע הניכוי יהא 3,200,000 ₪.
עם זאת, הואיל ומדובר בבית ישן מאוד (שאולי אף יהרס בעתיד הקרוב), ברור כי עיקר המחיר בעסקה התייחס לעצם הזכויות בקרקע ולא למבנה. כך שקביעת שווי המבנה בשיעור של 2/3 ממחיר הרכישה פשוט אינה נכונה בעליל.

במקום זאת, יש לנתח את עלות הבניה הריאלית של המבנה הקיים באופן מקצועי, תוך התחשבות בגיל המבנה, ומנגד לנתח את שווי מרכיב הקרקע בלבד (כך שיוכח שעיקר המחיר שולם בגין הקרקע).
המשמעות הכספית במקרה זה תהא הקטנת סכום המס (הנובע מניכוי הפחת) בעשרות אחוזים !

כמו”כ, באופן כללי ניתן לקבוע כי באזורי מגורים יקרים כדוגמת תל אביב רבתי ואזורי ביקוש נוספים, בהם משקל הקרקע מתוך שווי הנכס הוא כ- 50%, ברור ששימוש בנוסחת אצבע הקובעת משקל קרקע של 1/3 בלבד, תגרור חיוב מס מיותר !

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אני מזמין אותך לפנות אלינו ליעוץ מקדמי, בו נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את המהות השמאית-כלכלית של העסקה והשפעתה על היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תבוצע באופן חסכוני ואופטימלי.