אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר (“הבעלים” או “החוכר”) חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
במאמר זה נציג סיטואציה נפוצה, בה ניתן לטעון כי “חוכר לדורות” אינו חייב בתשלום היטל השבחה.
במקרים רבים יש לחוכר הסכם חכירה ישן לדורות, המגדיר זכות לבניית יח”ד אחת בלבד (בד”כ עד 160 מ”ר).

במהלך השנים, מתאשרות תכניות בנין עיר חדשות המתירות את פיצול החלקה למספר מגרשים חדשים כאשר בכל אחד מהם ניתן להקים יחידות דיור נוספות.
בדרך כלל, אותו חוכר מוכר את החלקה (את כלל המגרשים החדשים) לקונה אשר ינצל בעתיד את מלוא הזכויות עפ”י התב”ע החדשה (ומקבל תמורה כספית בהתאם).
עם זאת, על אף שמבחינה “תכנונית” הקונה מקבל לידיו קרקע מושבחת, הרי שמבחינה “קניינית” הוא רוכש למעשה רק את זכויות החכירה הישנות מאת המוכר ו”נכנס בנעליו”, כיוון שעסקת המכר כוללת את מכירת זכויות החכירה לדורות עפ”י החוזה הישן, דהיינו, לגבי יח”ד אחת בלבד.
לאחר ביצוע המכירה, כאשר הקונה החדש ירצה לנצל את מלוא הזכויות להקמת יח”ד במגרשים נוספים עפ”י התב””ע, הוא ידרש לחתום על חוזה חכירה חדש מול רשות מקרקעי ישראל שיתייחס באופן ספציפי לכל מגרש חדש וכמו כן ידרש לשלם לרמ”י דמי היתר בשיעור 31%+מ.ע.מ משווי המגרשים החדשים.

ניתן למעשה להגדיר את “חבילת הזכויות” שמוכר החוכר לקונה באופן הבא:
אלמנט ראשון – זכויות חכירה לדורות להקמת יח”ד אחת בלבד.
אלמנט שני – אופציה לרכוש בעתיד זכויות חכירה לדורות מאת רמ”י, בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש ותשלום דמי היתר. אופציה זו לדעתנו אינה ניתנת להגדרה כ”זכות חכירה לדורות” והיא אף נחותה למשל מאותה זכות הקיימת ליזם המצוי בהסכם פיתוח (הסכם פיתוח מהווה מסמך התחייבות ספציפי מאת רמ”י להחכיר לבר הרשות את הקרקע וכן תשלום דמי החכירה המהוונים מבוצע בו מראש, בעוד שכאן מדובר על התחייבות הנובעת רק מהחלטות כלליות של מועצת מקרקעי ישראל אשר משתנות מעת לעת וכן לא משולם כל סכום לרשות מראש).

בהתאם לכך, יכול המוכר לטעון בצדק, כי על אף שמכר את מלוא זכויותיו בקרקע שעליה חלה תכנית משביחה – הרי שלגבי כל אותן זכויות בניה שמוגדרות לניצול במגרשים חדשים, לא היו בידיו זכויות חכירה לדורות, ועל כן אין הוא חייב בתשלום היטל השבחה כלל בגין זכויות אלו (על אף שקיבל תמורה עבורן מאת הקונה) !
מנגד, כאשר יבוא הקונה לנצל זכויות אלו בעתיד, לאחר שיחתום על הסכם חכירה חדש, בודאי שלא ניתן יהייה לטעון לגביו שהוא צריך לשלם את היטל ההשבחה, שהרי ההיטל חל עפ”י חוק רק על מי שהיה בעל זכויות בעלות/חכירה לדורות במקרקעין במועד אישור התב”ע המשביחה (והוא כמובן לא היה בעל זכויות כלשהן באותה עת).
 כפועל יוצא מכך, בהעדר כל “חוכר לדורות” על מלוא זכויות הבניה, במועד אישור התב”ע המשביחה, הגורם אשר יאלץ לשלם את היטל ההשבחה תהא רשות מקרקעי ישראל שהינה הבעלים באותו מועד…

חיזוק לתיזה זו ניתן ללמוד מחוקים אחרי כגון חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח):
בפסק דין ו”ע 1415/05 עופר מירצקי ושות’ ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין (ת”א) סוכמה ההלכה בנושא של תוספת אחוזי בנייה כאירוע החייב במס לעניין חוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:

“א. זכות המחזיק במקרקעין לבנות עליהם היא חלק אינטגרלי של זכות הבעלות. חוק התכנון והבניה יכול לשלול או להגביל זכות זו ואז קיומה הוא פוטנציאלי בלבד, אך עם הסרת חסמים אלו מיד קמה לתחייה הזכות לידיו של המחזיק. לפיכך, “הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש באחוזי הבניה שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה”.
…
ג. תוספת אחוזי בניה המוקצים ע”י רשויות התכנון (או שינוי יעוד) בקרקע פרטית אין לראות בהם אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין. שונה המצב בשינוי ייעוד בקרקע המוחכרת מהמינהל המקנה לחוכר זכויות שימוש חדשות שאינו נובע משינוי המצב התכנוני אלא מפעולה הסכמית שאז יש לראות בזה כאירוע מס לעניין חוק המיסוי.”

דהיינו, לשיטת ביהמ”ש, כאשר קיימת סיטואציה בה זכויות בניה נוספות ניתנות בכפוף לחתימה על הסכם חכירה חדש, הרי שיש לראות בכך כפעולה שמשנה את המצב הקנייני הקודם.
בהתאם לזאת, כאשר נמכרות זכויות במקרקעין שעדין לא נחתם לגביהן חוזה חכירה חדש, הרי שלא ניתן לטעון שהמוכר העביר “זכויות חכירה לדורות” המתייחסות לזכויות הבניה הנוספות (אלא רק מעין “אופציה”) ולכן אינו חייב בהיטל השבחה (“זכויות החכירה לדורות” ,יוקנו רק בעתיד לידי הקונה ע”י רשות מקרקעי ישראל-הבעלים, כנגד תשלום דמי היתר).

למיטב ידיעתנו, התיזה הנ”ל טרם נידונה בהרחבה בפסיקה וטרם הוצגה בפני ועדות מקומיות.
כמובן שלקבלת הפרשנות הנ”ל עשויה להיות השלכה מרחיקת לכת, והועדות המקומיות עלולות להפסיד היטלי השבחה רבים. 
דווקא משום כך, ראוי לדעתנו להעלות טענה זו במידת הרלבנטיות, במסגרת ערעור על חיובי היטל השבחה.
לאור ראשוניות הנושא, ועדות רבות יעדיפו, מבחינה טקטית, להתפשר על גובה החיוב באופן משמעותי (בין אם בדרך של “תיקון שומה” ובין אם בדרך של “פשרה” במסגרת הליך ערר) ובלבד שלא תאלצנה להתמודד עם פסק דין שידון ספציפית בהיבט זה ועלול לסתום את הגולל לחלוטין על גביית היטל השבחה במקרים אלה.  

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

צפו גם בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם: