פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 1)

מהי התחדשות עירונית?

כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.

עסקת פינוי־בינוי

תוכנית לפינוי^־בינוי נועדה להביא לפינוי מתחם שבו קיימים מבנים ישנים, לטובת בנית מבנים חדשים על ידי כך שבעלי הדירות יקבלו, במקום דירתם הישנה, דירה חדשה עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. התוכנית קובעת מנגנון המאפשר לשפר את רווחת בעלי הדירות, תוך תמרוץ יזמים פרטיים להשקיע ברכישת הזכויות בקרקע ולפתחה. בעסקת פינוי^־בינוי היזם רוכש את הזכות לבנות על מקרקעין בנויים ומתחייב לפנות את בעלי הדירות המתגוררים במתחם, להרוס את הבניינים הישנים ולבנות בניינים חדשים בצפיפות בנייה גדולה יותר. בעלי הדירות מקבלים מהיזם, בתמורה, דירות מגורים חדשות, הגדולות מדירותיהם הקיימות.

ככלל, דרושה הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות במתחם לעסקה. לפיכך, אין כל ודאות שהעסקה אכן תצא לפועל, ולכן יזם התוכנית נוהג להחתים את בעלי הדירות במתחם על הסכם מכר מותנה בכך שכל בעלי הדירות יחתמו על הסכם אופציה שמשאירה ליזם את הגמישות עד שיצליח להחתים את כלל הדיירים. מדי פעם חלים שינויים בנושא ויש לעקוב אחריהם בעיקר בעזרת עו”ד של הדיירים.

הכרזה על מתחם לפינוי בינוי

קיימים שני מסלולים להכרזה על מתחם לפינוי בינוי:

 – מסלול רשות מקומית – מתחם שחל עליו צו הכרזה מכוח סעיף.3 א’ לחוק התכנון והבנייה.
–  מסלול מיסוי – מתחם שחל עליו צו הכרזה מכח סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין ויש בו לפחות 24 יחידות.

הסתערות יזמים על ועדי בתים

כיום משחקים בשוק יזמים רבים, חלקם קבלנים מנוסים וחלקם מתלמדים, וכל אחד מנסה לנגוס בעוגת פינוי^־בינוי. ראו הוזהרתם!!

כל אחד מציג לכם את עסקת חייכם, אבל יש לגשת לעניין בזהירות ובשלבים, כפי שיוצג להלן.

שלבי התארגנות

פנה אליכם יזם, או הדיירים רוצים לפנות ליזמים לקבל הצעות, ראשית יש לבחור נציגות דיירים על ידי האספה הכללית של הדיירים. רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות; האם הנציגות רק מנהלת משא ומתן ומביאה הצעות – או שגם יש לה סמכויות חתימה המחייבות את הדיירים.

במקביל מומלץ לבחור עורך דין בעל ניסיון אשר ייצג את כל הדיירים. עורך דין זה לא ייצג הן את הדיירים והן את היזם. זהו ניגוד עניינים לא רצוי. כמו כן רצוי לבחור שמאי מקרקעין הנאמן על הדיירים, אשר יבדוק ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, ובשלב מתקדם יעריך ויציג חלוקה הוגנת ומוסכמת של הדירות החדשות בין הדיירים לבין עצמם ובין היזם.

בירור מקדים

יש לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע אצל הגורם המוסמך – מהנדס העיר וכו’. יש לקבל מהעירייה את כל המידע התכנוני הרלוונטי, זה הקיים וזה העתידי.

חתימה על מסמכים טרום הסכם

על פי המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפני חתימה על הסכם פינוי־בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על  כ- 18  חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים), ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך.

לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי^־בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ כי כתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, למעט בלעדיות לתקופה המוסכמת. כמו כן יצוין במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות לרבות הבטוחות. מומלץ כי ההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורה ולגבי בחירת היזם. רצוי לקבוע מנגנון המחייב את המחתים היזם ליידע ולעדכן את הדיירים בדבר מועד חתימתם של שאר הדיירים בבניין.

בחירת היזם

הרגע הקריטי להצלחת הפרויקט היא שלב בחירת היזם/קבלן. מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין ושמאי מקרקעין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם.

בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות של התמורה המוצעת. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ”ט-  1969 ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס קבלנים)

(בחלק השני של המאמר נעסוק בצד הכלכלי של הפרוייקט).