איך למכור נדל”ן בעסקת מזומן ועדיין לשלם מעט מיסים

קישור לרישום למועדון המקצוענים

“אין חבר נאמן כמו כסף מזומן” ואם לא מזומן אז אולי קומביציה?

בעלי נדל”ן רבים מעדיפים למכור את הנכס שלהם במסגרת של עסקת קומבינציה ולא בעסקת מזומן.
זו אחת העצות הפופולריות בקרב יועצי מס למיניהם ומומחים נוספים.
ואכן פעמים רבות הם צודקים – מס השבח אשר ישולם במסגרת עסקת קומבינציה יהא נמוך יותר מעסקת מזומן רגילה.

אבל, מומלץ לעיתים להסתכל על הסיטואציה בצורה יותר הוליסטית.

נסביר:

אם יש לבעלים מגרש ריק, אזי בעסקת מזומן לרוב מס השבח יהא מאוד גבוה, גם באחוזים וגם בסכום אבסולוטי. לכן מומלץ לשקול ביצוע עסקאות אחרות יותר מורכבות, כמו עסקת קומבינציה – מדובר יהיה בעסקאות עדיפות מבחינה כלכלית (גם מיסויית וגם מסחרית).

נבהיר רק שב”עסקת קומבינציה” הכוונה הינה שהבעלים לא מוכר את המגרש במזומן, אלא, במקום זאת מבצע עסקה עם יזם ויקבל דירות או שטחים אחרים בפרויקט הבנוי בעתיד.
מבחינה מקצועית, יש לזה יתרונות מס כאלה ואחרים.

אבל… לפעמים חבל להכנס למורכבות, לסיכונים ול”כאב ראש” שקיימים בעסקת קומבינציה, למרות שנוצר חסכון מס.

ננסה לתת “כלל אצבע” (אבל כמובן צריך לבדוק כל מקרה לגופו) –  אם אתם בעלים לא של מגרש ריק אלא של נכס שכולל מבנה מגורים, שמצוי בבעלותכם כבר שנים רבות ויש לבנין עוד זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו (וקיימת כוונה לבצע עסקה עם יזם שיהרוס את הבנין ויקים פרוייקט חדש גדול יותר), כדאי לחשוב פעמיים לפני שבוחרים במסלול של עסקת קומבינציה, למרות החסכון במס.

אנשים רבים סבורים שאם הם לא יבצעו עסקת קומבינציה מורכבת, אלא, ימכרו במזומן, אזי הם צפויים להדרש לתשלום מס שבח של עשרות אחוזים ואפילו 50%. זה לא נכון!

כאשר הבעלים מחזיק בנכס שכולל ברובו דירות מגורים (גם אם מדובר בבנין שלם שיש לו עוד זכויות בניה נוספות רבות), הוא יוכל להנות, כמעט בכל המקרים, מהטבה של מכירת “דירות מגורים” במסלול מס מוטב לינארי. כלומר, כל הרווח שנצבר בבנין לאורך עשרות שנים בנכס, ימוסה בשיעור מס של אחוזים בודדים בלבד.

אמנם, זכויות הבניה הנוספות בבניין תמוסנה בשיעור מס רגיל “גבוה”, אבל במכלול הדברים ובטיפול נכון, לעיתים רבות יתקבל שיעור מס משוקלל על כל הנכס באחוזים נמוכים יחסית.

לכן, במצב שכזה (בו מדובר בנכס בנוי ולא בקרקע ריקה) נכון לבחון את הסיטואציה בראייה כלכלית מלאה ולא רק דרך סכום המס – לבעלים יש אפשרות אחת למכור את הנכס במזומן ולקבל סכום מאוד גבוה ליד “ברוטו” כאשר בהתנהלות נכונה, בסוף המס יכול לעמוד על כמה אחוזים בודדים מכלל מחיר העסקה.
לחילופין ישנה אפשרות מיסויית “עדיפה” לכאורה של ביצוע עסקת קומבינציה, אבל היא גם גוררת סיכונים, טרחה רבה, עלויות מימון ודחייה של  התמורה לעוד מספר שנים.

אז נכון שהמס יצא יותר נמוך בעיסקת קומבינציה לעומת מזומן, תמיד (!) אבל כאשר בוחנים את ההבדל ואת הפער בנטו, בערכים מוחלטים, אלא מול כלל שווי העסקה ומול הדחייה והסיכונים בעסקת קומבינציה, הרבה פעמים, הוא לא מוצדק – לא שווה את ההמתנה ולא שווה את הבלאגן.

במקום זאת “קחו את הכסף וברחו”.

הבעלים יכול  להשקיע את הכסף שקיבל באילו השקעות שהוא רוצה וכך גם בסופו של דבר יניב תוצאה מאוד דומה לשווי הדירות שהיה מקבל בעתיד (בוודאי כיום, כאשר הריביות גבוהות).

לסיכום, שימו לב ככלל אצבע – אם יש לכם נכס: נכס משפחתי, ירושה או שסתם קניתם בעבר, שהוא מוחזק כבר הרבה שנים  (עשרות שנים) ורובו מורכב מדירות מגורים, כדאי לחשוב על ביצוע עסקת מזומן – למרות המס הגבוה (לכאורה). בחלק גדול מהמקרים זה פשוט יותר משתלם ברמה ההוליסטית המשפחתית, וזה שווה יותר.
תחשבו על זה…