רוצה לרכוש נדל”ן? ממה להיזהר…

כל קונה מנוסה בודק את נסח הרישום בטאבו לפני רכישת נכס.

לעיתים נוטים להתעלם מכל מיני “הערות” שוליות ומתרכזים רק  במידע על שטח הנכס, מי הבעלים/החוכרים וכדו’ –  אולם גם הערות שוליות יכולות לפעמים להשפיע מאוד על שווי הנכס וכדאיות העסקה.

למשל, בנסח הרישום רשומה הערה על “זיקת הנאה”.

מה זה אומר?

סעיף 5 לחוק המקרקעין מגדיר זכות של “זיקת הנאה” כך: שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם.
זיקת הנאה שכיחה היא למשל זכות מעבר דרך חלקה שבבעלות אדם אחד לחלקה של אדם אחר הנמצאת בעורפה ואין דרך אחרת להגיע אליה. אבל לעיתים לאורך השנים משתנה המציאות בעל החלקה החזיתית רוצה לבנות פרויקט חדש על חלקתו אבל עדיין הוא חייב להשאיר זכות דרך לחלקה העורפית – זוהי זכות שרשומה בטאבו לטובת בעל החלקה האחורית! היא לא נעלמת…
לכן אל תתעלמו מזכות שכזו ויש להתייחס אליה בהתאם.

דוגמא להערה נוספת שרשומה בנסח הרישום היא “זכות קדימה” .

מה זה אומר?

“זכות קדימה” אף היא זכות המפורטת בסעיפים 99-106 לחוק המקרקעין וניתן להעניק זכות זו על פי הסכם.
לדוגמה, שני שותפים בנכס אחד וקיים הסכם ביניהם, שלכל אחד מהם יש זכות קדימה לרכוש את חלקו של השותף השני, במידה שהוא רוצה למכור את חלקו. הוא הדין בין יורשים או בין בני זוג.
לכן כאשר משקיע מנהל משא ומתן לרכישת נכס, יוודא תחילה אם אין לצד ג’ זכות קדימה, שבכוחה לבטל את העסקה.

זכות נוספת שבתי המשפט מכירים בה ואפילו שאינה רשומה בטאבו היא “זכות בר רשות”.

מה מהותה של זכות זו?

באופן עקרוני זוהי זכות שהעניק בעל נכס לאדם אחר להשתמש בנכס.
במציאות, נתקלים בזכות זאת באופן חד וקשה. למשל, כאשר יורשים באים למכור חלקת קרקע שחשבו שהיא פנויה ומסתבר לפתע שהמוריש נתן בעבר רשות לאדם אחר להחזיק בקרקע.
אותו “בר רשות” הוא לא בעלים כמובן וגם לא חוכר, אך עדיין יש לא זכויות בשטח והוא דורש פיצויים כדי לפנותו מהקרקע, בשל זכויותיו כבר רשות, שניתנו לו בעבר לעיתים אפילו בלא תמורה.

אגב, מעניין לדעת שחלק ניכר מבעלי הזכויות במושבים (בעלי נחלות ומשקים) למעשה מצויים בסטטוס משפטי של “בר רשות” בלבד. הקרקע היא בבעלות המדינה/קק”ל והן החכירו את הקרקע לאגודה השיתופית, אשר הקצתה את המשק החקלאי למושבניק, חבר האגודה. אותו חבר אגודה הוא רק  במעמד של בר רשות. אבל כידוע, במציאות זכות “נחותה” שכזו במושב עדיין שווה מילוני ש”ח.

ושאלת מיליון הדולר – האם לפולש לקרקע של אחר קיימת זכות כלשהי?

קיימים פסקי דין ועקרונות משפטיים סבוכים לגבי המעמד של פולש. האם יש לו זכות חזקה בשטח או לא? האם מדובר ב”פולש” חדש שהשתלט על קרקע לאחרונה או בפולש ותיק שתפס חזקה בשטח לפני עשרות שנים (לעיתים מדובר בכלל ביורשים של פולשים שממש נולדו במקום וזה ביתם מאז ומעולם).
מבלי להכנס להיבטים המשפטיים, באופן כלכלי פרקטי, פולש, שמחזיק שנים רבות בנכס של אחרים, יוצר לו בפועל “עמדת מיקוח” כנגד הבעלים.
הדבר בא לידי ביטוי כאשר יזם מעוניין לבנות על מגרש, אך הפולש אינו מוכן להתפנות מהשטח ללא פיצוי.
קיימת כמובן אפשרות לנהל משפטים ולפנות אותו בסופו של דבר, אך הליכים כאלה מטבעם לוקחים זמן רב… וכל יזם גם חושב כלכלית – אם, לדוגמה, שווי המגרש כעשרה מיליון ש”ח ועלות המימון (הריבית השנתית) המינימלית היא בשיעור של 4%, היינו 400,000 ₪  ועד שיסתיים המשפט יחלפו כמה שנים, הרי שהפסד ההון עלול להגיע אף למיליון וחצי ₪.
מהי אפוא העצה כאן ליזם? נהל משא ומתן, וכל סכום הנמוך מהריבית האלטרנטיבית שווה לשלמו כדמי פינוי לפולש – זה אולי מעצבן ולא הוגן, אבל נכון יותר כלכלית.
בקיצור, כשאתה רוכש קרקע ועליה מחזיקים והמוכר טוען שאין להם בכלל זכויות, היזהר לך – המוכר אולי צודק, אבל עדיין כנראה פינוי המחזיקים “חסרי הזכויות” יעלה הרבה כסף.