היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

במאמר זה נציין מספר “מוקשים” אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב”ע חדשה ונפרט כמה היבטים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב התכנון, כך שיווצר היטל השבחה מינימלי.
 
ישום הטיפים הללו עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף !

1. התחייבות יזם לביצוע מטלות ציבוריות

לעיתים, קיימת דרישה מאת ועדת התכנון כי היזם יקח על עצמו ביצוע של מטלות ציבוריות מסויימות, כגון: הקמת חניון ציבורי, גינה, הצבת פיסול סביבתי וכו’.
במקרה זה, חשוב מאוד לציין את כל המטלות הללו בגוף תקנון התכנית, ולא רק במסגרת הסכם בין היזם לרשויות.

מדוע זה חשוב ?

ברגע שההתחייבות תופיע בתקנון התב”ע, היא תהפוך לחלק בלתי נפרד מהוראות התכנית. ע”י כך, ניתן יהיה לטעון כי צריך לקזז את מלוא עלות ביצוע המטלות משווי המקרקעין ב”מצב החדש” – באופן זה, מחצית מעלות המטלות תופחת מההיטל.

יתרה מכך, הקיזוז הנ”ל אינו אמור עקרונית למנוע מהיזם לדרוש בעתיד גם קיזוז מלא של עלות מטלות מסויימות מהיטלי הפיתוח – במידה והמטלות כוללות ביצוע תשתיות מסויימות במקום העיריה שבגינן נדרשים היטלים (כגון: סלילת כביש, מדרכה וכדו’).

2.  שינוי יעוד קרקע בשני שלבים

קיימים מקרים בהם שינוי יעוד של קרקע מבוצע בשני שלבים ע”י שתי תכניות, כדלקמן:

תכנית א’ – משנה את יעוד הקרקע (למשל, מחקלאי למגורים) ובה מסומנים מתחמי בניה גדולים ונקבעים העקרונות לענין סוג הבניה (כגון: מגורים א’ / ב’ / מיוחד וכו’) והיקף הבניה המותר (כגון: אחוזי בניה ומספר יח”ד) בכל מתחם.

תכנית ב’ – קובעת איחוד וחלוקה מחדש בתוך כל מתחם, כך שיווצרו מגרשי בניה קטנים ודרכי גישה פנימיות, שיוקצו לבעלים השונים לפי חלקם היחסי.

בד”כ, במקרה זה, בתכנית א’ מצויין כי “היתרי בניה ינתנו רק לאחר אישור תכנית בנין עיר מפורטת לכל מתחם שתכלול הוראות בדבר איחוד וחלוקה”. כלומר, לפי תכנית א’ הקרקע עדין לא זמינה לבניה ורק עם אישור תכנית ב’ יושלם סופית הליך שינוי היעוד וינתנו היתר בניה.
במצב כזה נוצרים שני חיובים נפרדים בהיטל השבחה – חיוב א’ בעת אישור תכנית א’ (ששינתה את היעוד) וחיוב ב’ בעת אישור תכנית ב’ (שיצרה “זמינות”). לכאורה, קיים הגיון כלכלי בדרישת שני היטלי ההשבחה, אולם, לעיתים ניתן “להתחמק” מראש מהחיוב בהיטל השני, כפי שנסביר להלן:

כאמור, פעמים רבות הסיבה העיקרית להכנתה של תכנית ב’ הינה הצורך בביצוע איחוד וחלוקה מחדש, למגרשי בניה, בתוך המתחמים שקבעה כבר קודם תכנית א’, ו/או קביעת הוראות בינוי ספציפיות.
מלבד זו, תכנית ב’ אינה כוללת הוראות מהותיות (שכן עצם שינוי היעוד והגדרת השימושים וזכויות הבניה נקבעו כבר בתכנית א’).
לפיכך, כדאי לנסות להמנע כבר מראש מכתיבת סעיף בתקנון תכנית א’ לפיו “היתרי בניה יוצאו רק לאחר אישור תכנית בנין עיר מפורטת הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש…” – במקום זאת ניתן לכתוב כי “היתרי בניה יוצאו רק לאחר אישור תשריט איחוד וחלוקה מחדש ותכנית בינוי”.

מה ההבדל ?

עפ”י סעיף 1.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן לגבות היטל השבחה רק עקב אישור “תכנית מתאר מקומית” או “תכנית מפורטת” (כהגדרתן בחוק) בלבד.
לכן, אם יוגדר מראש שניתן יהיה לקבל היתרי בניה בעתיד ע”י אישור תשריט לאיחוד וחלוקה ו/או תכנית בינוי – לא תיווצר עילה חוקית לגביית היטל השבחה נוסף !

הטיפים שציינו  במאמר זה הינם “על קצה המזלג”.
קיימים היבטים רבים מאוד שכדאי לתת להם את הדעת ורק ניתוח מעמיק של כל מסמכי תב”ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים), ע”י שמאי מקרקעין מומחה, יביא לתוצאות רצויות.

חשוב מאד: יש להמנע מלהגיע למצב בו תאושר תב”ע ביוזמתכם מבלי לתת מראש את הדעת לנושא היטל ההשבחה הצפוי. חוסר תשומת לב כעת, עלול להביא בעתיד לבזבוז מיותר של כסף !

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם: