טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

פעמים רבות נתקלים בתופעה בה בעלי נכסים מבצעים פיצול של דירה גדולה למספר דירות קטנות (בעיקר בתל-אביב), ואפילו הדבר נעשה באולמות מלאכה ותעשיה שמפוצלים ומוסבים למגורים. כל זאת, ללא כל היתר.

כמובן שבעלי הנכסים פועלים כך (בניגוד לחוק) משיקולים כלכליים של הגדלת דמי השכירות השוטפים בנכס.
יחד עם זאת, הואיל ומדובר בעבירות בניה, הרשות המקומית פועלת לאכוף נושא זה ולמנוע את המשך השימוש.

בשנים האחרונות הוגברה מאוד האכיפה והרשות המקומית אף הגישה תביעות בהליכים פליליים כנגד בעלי הנכסים.

יוער, כי פעמים רבות לא מדובר ב"עבריינים קלאסיים", אלא, באזרחים מן השורה שחלקם פיצלו את הדירות מבלי להיות מודעים לחומרת העבירה וחלקם בכלל לא ביצעו את הפיצול בעצמם, אלא, רכשו את הנכס כמות שהוא כאשר הבעלים הקודמים (המוכרים) הם אלה שביצעו את הפיצול.
יחד עם זאת, הרשות המקומית רואה גם בבעלים החדשים עבריינים משום שהם ממשיכים להשתמש בנכס ולא פועלים להפסקת העבירה.  

חשוב לדעת כי העונש על ביצוע עבירת בניה שכזו הוא חמור מאוד מבחינה כספית:

1.  בהתאם להוראות סע' 63 א' לחוק העונשין: קנס לפי שווי הנזק או טובות ההנאה –

"63.  (א)  בשל עבירה שנתכוון בה הנאשם… להשיג טובת הנאה לעצמו או לאחר, רשאי בית המשפט להטיל על הנאשם קנס פי ארבעה משוויים של… טובת ההנאה שהושגה על ידי העבירה, או את הקנס שנקבע בחיקוק, הכל לפי הגדול שבהם."

2.  בהתאם להוראות סע' 218 לחוק התכנון והבניה: חיוב בתשלום אגרה –

"218. בית המשפט יצווה על הנשפט, בנוסף לכל עונש שיטיל על עבירה לפי פרק זה ולחיוב בהוצאות המשפט לשלם… אם היתה העבירה בקשר לעבודה או לשימוש הטעונים היתר לפי חוק זה – אותן אגרות או תשלומי חובה אחרים שהיו מגיעים ממנו מכוח חוק זה אותה שעה אילו ניתן ההיתר; בית המשפט רשאי גם לחייב את הנשפט בתשלום נוסף, שלא יעלה על סכום האגרה או תשלום החובה הקשורים בעבירה".

לאור זאת, מי שנתפס בעבירת בניה ושימוש אסור, עלול להדרש לתשלום קנס גבוה פי כמה מהתועלת שנוצרה לו עקב ביצוע העבירה ובנוסף צפוי להיות מחוייב באגרות, היטלי פיתוח והיטל השבחה.

הוראות חוק קשות אלו, מביאות לא אחת את בעלי הנכס למצב ביש.

יחד עם זאת, גם אם בעל הנכס מואשם בעבירה של "פיצול דירות", קיימים מקרים שניתן יהיה להציג "תיזה" לפיה למרות ביצוע העבירה, לא נוצרה לו כל תועלת כלכלית ולפיכך, ממילא לא ניתן יהיה לדרוש תשלום "פי ארבעה" משווי טובת ההנאה.

במאמר זה נתאר בקצרה מקרה בו טיפלנו בהצלחה שממחיש מצב הנפוץ במקרים רבים:

בני זוג רכשו 2 דירות צמודות כל אחת בשטח כ- 40 מ"ר, בקומת קרקע בבנין בשכונת פלורנטין בת"א.
מדובר היה למעשה בשטח שעפ"י היתר הבניה הינו אולם תעשיה בגודל כ- 80 מ"ר, אשר הבעלים הקודמים פיצלו אותו לשני חלקים והסבו אותם למגורים.
הרוכשים החדשים קנו כבר את הנכס במצבו כשתי דירות, והשתמשו בו במשך תקופה מסויימת.
אבל, לאחר זמן מה הגישה עירית ת"א כתב אישום פלילי כנגדם הואיל ולמרות שלא ביצעו בעצמם את עבירת הבניה, עדין המשיכו להנות ממנה.

העיריה ביקשה לקבל לידיה, בין היתר, תשלום בסך פי ארבעה משווי טובת ההנאה.
את טובת ההנאה חישב שמאי העיריה כהפרש בין גובה דמי שכירות שניתן להפיק משתי דירות מגורים "קטנות" כ"א בשטח כ- 40 מ"ר, לעומת דמי שכירות שניתן לקבל מאולם תעשיה בשטח 80 מ"ר.
בהתאם לרמת המחירים בשוק, התקבל כי ההפרש עומד על כ- 2,000 ₪ בחודש ועל בסיס זה חושבה "טובה ההנאה" לצמיתות בסך של כ- 300,000 ₪.
לאור זאת, העיריה ביקשה תשלום קנס פי 4, בסך של כ- 1,200,000 ₪ !!!!

אבל…. טענה אחת מרכזית שקיבל השופט הפכה למעשה את המצב !

הטענה היתה כי יצירת "טובת ההנאה" נובעת למעשה משתי פעולות:

א. פיצול הנכס לשני חלקים.
ב. שימוש בכל חלק למטרת מגורים במקום תעשיה.

השופט קיבל את הטענה כי פעולה א' – עצם פיצול אולם התעשיה לשני חלקים, אינה בגדר עבירת בניה הואיל ופעולה זו מותרת לכשעצמה לביצוע באולם תעשיה ואין מגבלה בתב"ע לכך.
רק פעולה ב' – השימוש למגורים לעומת תעשיה הוא הדבר האסור.

בהתאם לכך, פנה אלינו עוה"ד שייצג את הנתבעים, על מנת שנכין חוו"ד שמאי בה תיושם החלטת ביהמ"ש ותחושב טובת ההנאה שצמחה לנתבעים רק בגין השימוש בנכס למגורים לעומת תעשיה (אך ללא התייחסות לטובת ההנאה הנובעת מפיצול השטח לשתי יחידות).

לאור זאת, הצגנו חישוב נפרד של פער דמי השכירות בין אולם תעשיה בשטח כ- 80 מ"ר ולבין דירת מגורים אחת גדולה בשטח כ- 80 מ"ר (זאת במקום חישוב דמי שכירות שנובעים משתי דירות "קטנות" כ"א בטח כ- 40 מ"ר, כי כאמור, אין עבירה בביצוע הפיצול).
למרבה ההפתעה, בחישוב הנ"ל ניתן היה להוכיח בקלות כי למעשה אין כל פער בדמי השכירות בין שני המצבים ואין כל יתרון כלכלי בין שימוש לתעשיה בשטח כ- 80 מ"ר לבין מגורים בשטח "גדול" יחסית (דירה אחת בלבד בשטח 80 מ"ר).
תוצאה זו, למעשה היתה די צפוייה, כיוון שכידוע, תופעת פיצול הדירות קיימת בדיוק מהסיבה שמספר יח"ד קטנות מאפשרות קבלת דמי שכירות גבוהים הרבה יותר מאשר דירה אחת גדולה באותו שטח.

סופו של דבר, בעקבות הצגת חוו"ד מומחה מפורטת שנערכה על ידינו כתמיכה לטיעון הנ"ל, העיריה נסוגה לחלוטין מדרישתה לקבלת קנס בסכום כספי עצום, ללא ויכוח נוסף (!)  ובמקום זאת הסתפקה בקנס נמוך בלבד.

לסיכום העניין:

ראשית, המסקנה החשובה היא לא לבצע עבירות בניה!!!! העונש עלול להיות כבד.

שנית, ראינו כי למרות שבמקרה הנ"ל לבעלי הדירות כן נוצרה "טובת הנאה" בפועל מפיצול הנכס, הרי שניתוח דווקני של אופן היווצרות ההנאה על שלביה השונים הובילה למצב בו לא ניתן היה להצביע על ערך כלכלי נוסף לגביו יש להכיל את הוראות סע' 63 א' לחוק העונשין בעניין הטלת קנס פי ארבעה מטובת ההנאה.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

Call Now Button