היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.
הדבר נובע מפרשנויות חוק "יצירתיות" של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב בהיטל השבחה, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה.

במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו כאשר הועדה המקומית הרצליה החליטה לגבות היטל השבחה בסך כ-3.2 מיליון ₪ ולאחר מאבק עיקש שכלל ניהול הליכים בפני ועדת הערר לתכנון ובניה, נתקבלה פסיקה חד משמעית של ועדת הערר שביטלה לחלוטין את ההיטל ! 
כיוון שאין מדובר במקרה חד פעמי, בחרנו להביא במאמר זה את העקרונות והנימוקים שבאמצעותם שוכנעה ועדת הערר כי מדובר בחיוב בלתי חוקי לחלוטין.

ראשית, נחדד את ההגדרה החוקית הבסיסית למושג "השבחה" שחייבת בהיטל – בהתאם להוראות החוק, הוגדרה "השבחה" (כלומר: עליית שווי מקרקעין), שניתן לחייב בגינה בהיטל – רק אם היא נוצרה בגין אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת או מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

אע"פ כן, קיימים כאמור מקרים בהם ועדות מקומיות דורשות תשלום היטל השבחה, גם אם לא התמלא אחד מהתנאים הנ"ל.

לדוגמא במקרה שבו טיפלנו ונידון בערר הר/85011/10 אקרו בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה-הרצליה:

קבוצת יזמים רכשה קרקע בהרצליה לצורך הקמת פרוייקט משרדים.
במסגרת זו נרכשו שתי חלקות צמודות נפרדות (בשטח כ-4 דונם כל אחת) ולאחר מכן הגישו היזמים תשריט לאיחוד החלקות למגרש בניה אחד.
בעקבות כך, נדרשו היזמים לשלם היטל השבחה בסכום של למעלה מ-3 מיליון ש"ח. 
לטענת הועדה המקומית, בעקבות אישור תשריט איחוד החלקות, נוספו זכויות בניה במגרש החדש המאוחד ונוצרה השבחה.
לכאורה קיים צדק בטיעון הועדה המקומית – בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית החלה על החלקות (אושרה  בשנת 2003), נקבע כי במגרשים ששטחם מעל 5 דונם, אחוזי הבניה יהיו 180%, לעומת 160% בלבד במגרשים קטנים יותר.
כלומר, אכן עקב איחוד החלקות למגרש גדול בשטח כ-8 דונם, נוספו זכויות בניה והושבחו המקרקעין.

אולם, כאמור ההשבחה נוצרה עקב אישורו של תשריט איחוד וחלוקה (בהליך שהתבצע מכוח הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבניה העוסק בחלוקה ואיחוד של קרקעות על-פי תשריט) – תשריט שכזה אינו מוגדר כ"תכנית" המקימה עילה עפ"י חוק לגביית היטל השבחה !

"תכנית" עפ"י חוק עליה חל בעקרון היטל השבחה, הינה, תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד.

 – לא תכנית מתאר מחוזית ! –
 – לא תכנית מתאר ארצית ! –
 – וגם לא תשריט לאיחוד חלקות ! –

יודגש, כי קיימות פעולות תכנוניות רבות שיכולות ליצור עליית ערך לנכס ואף עלייה ניכרת, אך אין אפשרות חוקית לגבות היטל בגינן.

בהקשר לאי חוקיות גביית היטל השבחה בגין אישור תשריט לאיחוד או חלוקה, קיימת תמימות דעים בקרב מלומדים בתחום:
פרופ' אהרון נמדר מציין בספרו היטל השבחה, התשנ"ז-1996, כי לדידו "לא ניתן לראות בקשה לאישור תשריט לאיחוד וחלוקה כבקשה למתן הקלה… ולא ניתן לחייב את בעל המקרקעין בהיטל השבחה בגין הקלה" (עמ' 211).
כך גם, המלומד משה רז כהן מציין בספרו איחוד וחלוקה, התשס"ח-2008, כי "אישור תשריט לפי פרק ד', אינו אחד מן האירועים המפורטים בסעיף 1 לתוספת השלישית שעליית ערך בעטיים תיחשב להשבחה. לפיכך, אפילו הביא אישור התשריט לעליית ערך הקרקע, לא תיחשב אותה עלית ערך ל"השבחה" וממילא לא ישולם בגין אותה עליית ערך היטל השבחה" (עמ' 522).

מכל מקום, אפילו אם נצא בהנחה שגוייה, כי אישור תשריט איחוד החלקות מקים לועדה המקומית עילה לגביית היטל, הרי שעדין קיים לבעלים טיעון "כלכלי עקרוני" מצויין להפחתת היטל השבחה באופן דרסטי, כפי שנסביר להלן:

כאמור, עקב אישור תשריט איחוד החלקות והיווצרות מגרש חדש גדול יותר, נוספים אחוזי בניה. אולם, אחוזי הבניה הללו הוגדרו כבר לפני מספר שנים בתכנית המתאר המקומית (שבגינה חוייבו בתשלום היטל השבחה הבעלים הקודמים).
אם כך, לא מדובר כיום ביצירת זכויות בניה חדשות "יש מאין", אלא שתשריט האיחוד מהווה רק פעולה תכנונית המוציאה את הזכויות שכבר הוקנו בתכנית בעבר מהכח אל הפועל.

על כן, ההשבחה הכלכלית היחידה שנוצרת לכאורה (אשר גם לגביה אנו בדעה כי לא ניתן לחייב בהיטל) הינה יצירת "זמינות" לזכויות הבניה הנוספות (ואין מקום לחשב השבחה כאילו הזכויות הנוספות "נולדו" רק כעת, כפי שנקט שמאי הועדה).
קבלת עמדה זו בלבד, צפוייה להפחית את גובה היטל ההשבחה בכ- 90% !

לסיכום נצטט את דברי יו"ר ועדת הערר המדברים בעד עצמם:

"אכן, ניכרים דברי טעם בכל אחד מטיעוני הצדדים, אלא שבמקרה שלפנינו, סבורים אנו כי המחוקק אמר דברו מפורשות בענין זה ולפיכך כבולים כולנו למסגרת אותה קבע המחוקק. רבים ומלומדים פסקו לפנינו כי מס ניתן להטיל אך ורק על פי הוראת חוק מפורשת. לא ניתן ליצור אירוע מחולל מס, על דרך הפרשנות, יצירתית ככל שתהיה, וליצוק לתוך הוראות החוק מה שאין בו.

החוק קובע שלושה אירועים, והם בלבד, כאירועים מחוללי השבחה: אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
לא אושרה תכנית, לא ניתנה הקלה או לא ניתן היתר לשימוש חורג – אין השבחה כמובנה שבתוספת השלישית. קרי: יתכן וישנם אירועים נוספים שיש בהם כדי להשביח מקרקעין ולגרום לעליית שווים, ואין חולק כי ישנם גם ישנם כאלה, אלא שלא כל ארוע המביא להשבחת מקרקעין – לעליית שוויים, הינו ארוע מחולל "השבחה" כמובנה בחוק התכנון והבניה, אשר ניתן להטיל מכוחו היטל השבחה…

סוף דבר, הערעור מתקבל ודרישת תשלום היטל ההשבחה שנשלחה לעוררת בטלה."

* הועדה המקומית הרצליה לא השלימה עם הפסיקה החד משמעית של ועדת הערר והתיק הגיע עד לבית המשפט העליון שנתן את הכרעתו כדעת ועדת הערר.

מסקנה:
אם ביצעתם פעולה תכנונית כלשהי ונדרשתם לשלם עקב כך היטל השבחה – עצרו !!!
אפילו אם הפעולה השביחה את הנכס בוודאות, הוסיפה זכויות בניה או שימושים ותרמה לעליית שוויו וכו' – יתכן ובכל זאת, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין כך.

 בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

Call Now Button