היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

לעיתים, ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה ע”י מתן פרשנויות מאוד “יצירתית” לחוק, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה.

במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו בעבר כאשר הועדה המקומית יבנה החליטה לגבות היטל השבחה בגין אישור הקלות בניה ולאחר מאבק עיקש שכלל ניהול הליכים בפני שמאי מכריע, נתקבלה פסיקה חד משמעית שביטלה לחלוטין את ההיטל !

ראשית, נחדד את ההגדרה החוקית הבסיסית שקובעת מי בעצם חייב בתשלום היטל השבחה – בסעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נקבע כי:

“חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו, היו המקרקעין מוחכרים לדורות ישלם החוכר את ההיטל….”.

כלומר, בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, החייב בהיטל הינו אך ורק הבעלים או החוכר לדורות.
לכן, מי שהזכויות שלו בקרקע, במועד אישור תכנית/הקלה/שימש חורג, הן למשל זכויות בהסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל, כלומר הוא מוגדר בר רשות שטרם נחתם עימו חוזה חכירה) – פטור לחלוטין מתשלום היטל השבחה. זאת, אפילו שהוא מרוויח מעליית שווי הקרקע.

היבט זה של פטור מוחלט מהיטל השבחה, נידון גם ע”י בית המשפט העליון ב”הלכת קנית” ולגביו נקבעה הלכה סופית: ברע”א 85/88 קנית ניהול והשקעות נ’ הועדה המקומית ר”ג, התעוררה השאלה האם מחזיק מכוח חוזה פיתוח ייחשב חוכר לצורך החיוב בהיטל השבחה. המערערת החזיקה בקרקע מכוח חוזה פיתוח לפיו אם תעמוד בתנאי הפיתוח, ייחתם איתה בעתיד חוזה חכירה.
בית המשפט העליון קבע לאחר שניתח את ההסכם, שחוזה הפיתוח הינו חוזה עם תנאי מתלה ולכן בעת הטלת ההיטל, המחזיק עדיין אינו חוכר ואינו חב בהיטל השבחה.

“כוחה וסמכותה השלטונית של המשיבה להטיל מס השבחה מותנה בך כי בעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות…
בעת הטלת המס לא היתה המבקשת חוכרת לדורות ועל כן אין היא חייבת כלפי המשיבה בתשלום מס השבחה “.

בית המשפט חזר על ההלכה הזו, בין היתר, בפסק דין עא 111/07 דנקנר בניה ופיתוח נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה:

“פסק הדין המנחה בענין מעמדם של צדדים לחוזה הפיתוח לענין חובת תשלום היטל השבחה ניתן על ידי בית המשפט העליון ברע”א 85/88 קנית נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה.
עיון בפסק הדין שניתן בקנית מלמד כי באותו ענין קבע בית המשפט, מפי כבוד הנשיא ברק, בדעת הרוב, כי אין לראות במי שנמצא במעמד של צד לחוזה פיתוח משום חוכר של הנכס לענין חובת תשלום היטל השבחה.
… במשך השנים, ביקשו הרשויות המקומיות לתקוף את הלכת קנית. יחד עם זאת, ההלכה נותרה על כנה…”

חיזוק להלכה זו התקבל גם  בהחלטות ועדת ערר ופסיקות בתי משפט נוספים (לדוגמא: עש”א 27318/01/10 נתנאל גרופ ואח’ נ’ הועדה המקומית מצפה אפק, ערר 8036/11 אינג’ בר יהודה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון, עררים 890/11 – 884/11 תעשיות אלקטרוניקה מגדל העמק בע”מ נ’ הועדה המקומית מגדל העמק).

לסיכום – עפ”י חוק, אין לחייב בהיטל השבחה יזמים המחזיקים בקרקע במעמד של “בר רשות” (הסכם פיתוח).*

כאן למעשה מתחילה ה”בעיה” של הועדות המקומיות…

מצד אחד, אין ספק כי עפ”י חוק לא ניתן לחייב בהיטל השבחה יזם שמצוי בהסכם פיתוח.
מצד שני,  אותו יזם בהחלט עשוי לקבל הקלות בניה, שימושים חורגים ועוד הטבות תכנוניות, אשר בוודאות יוצרות לו השבחה ועליית שווי לקרקע.

בכדי להתגבר על  העיוות ו”אי צדק” (בכך שהיזם נהנה ולא חייב לשלם כלום), חלק מהועדות המקומיות נוקטות בשיטה “יצירתית”.
כתנאי למתן היתר בניה, הועדות מחתימות את היזמים על הסכם בו הם מוותרים על זכותם לפטור מהיטל השבחה.
מרגע שנחתם ההסכם סלולה הדרך לועדה המקומית להוציא ליזם שומת היטל השבחה ככול שעולה על רוחה.

ברור שדרישה לחתימה על הסכם שכזה הינה בגדר “אקדח לרקה” ליזם שמבחינתו חייב לקבל היתרי בניה במהירות האפשרית ואינו מעוניין לעכב את בניית הפרוייקט.

יחד עם זאת, הועדות המקומיות טוענות כי בסופו של דבר הסכם שכזה נעשה בהסכמת הצדדים ויש לעמוד בו.
כמו כן, לכאורה אם יזם החליט “להתנדב” ולשלם היטל מעבר למוגדר בחוק וזאת משיקולי עלות-תועלת של כלל קידום הפרוייקט, הרי שמדובר בשיקול עסקי לגיטימי והינו מנוע מלבוא בתלונות לאחר מכן (דבר זה דומה במקצת למצב השכיח של דרישה מיזמים להשתתפות במטלות ציבוריות, כתנאי לאישור תכניות בנין עיר חדשות).

ועל זה כבר אמרו חז”ל: ” כופין אותו עד שיאמר: ‘רוצה אני’ “.

אם כך, מה ניתן לעשות במקרה שכזה ?

הינה דוגמא לפתרון מוצלח בו טיפלנו וביטלנו לחלוטין את דרישת התשלום:

בתחום השיפוט של העיר יבנה, קיימת שכונה חדשה – “יבנה הירוקה”. 
לקוחה שלנו, חברה יזמית-קבלנית מובילה,  ביקשה הקלות בניה לתוספת של 10 יח”ד (104 יח’ במקום 94 יח’), והקלות בבינוי כגון: הפיכת קומת חדרי הגג לקומת פנטהאוסים ועוד…
החברה נמצאת בהסכם פיתוח בלבד ומעמדה המשפטי במועד אישור ההקלות הוא “בר רשות” (ועדין לא “חוכר לדורות”). הואיל והועדה המקומית מודעת לכך, כי על פי הוראות החוק והפסיקה היא אינה רשאית לגבות היטל מהחברה, היא ניסתה “לעקוף” את החוק ולהחתים את היזמים על הסכמים שונים ומשונים בהם היזמים מתחייבים לשלם היטל השבחה ומתחייבים אף לא לערער.

החברה היזמית, מחוסר ברירה ומלחץ שהופעל עליה מהועדה המקומית, שילמה חיוב היטל השבחה בגין הקלות לתוספת יח”ד ( “הקלת שבס”), אבל לגבי ההיטל שנדרש בגין ההקלות בבינוי, שעמד על סך כ- 300,000 ש”ח היא החליטה בכל זאת לערער על הדרישה.

החברה פנתה אלינו על מנת שנטפל בערעור, פנינו להליך של ‘שומה מכרעת’ והצגנו בפני השמאית המכריעה את כל הטענות וההוכחות, אחת לאחת לפיהן אין בכלל מקום לחייב בהיטל השבחה.
כמו כן, טענו לחילופין, כי גם אם ייקבע שיש עילה חוקית לגבות את ההיטל, הרי שעדיין הסכום הראוי לגבייה צריך להיות נמוך בכ- 80% מדרישת העיריה.

נציגי הועדה המקומית טענו בפני השמאית המכריעה, כי החברה היזמית חתמה על כתב התחייבות לתשלום ולכן רובצת עליה החבות בתשלום (על אף הוראות החוק). כמו”כ טענו כי לא מדובר בהסדר “מיוחד” ולמעשה בכל שכ’ יבנה הירוקה חתמו היזמים על התחייבות לביטול פטור מהיטל השבחה. זאת ועוד, הועדה טענה לראיה כי ניתן לראות שאכן אותה חברה יזמית כן שילמה קודם לכן את ההיטל שנדרש ממנה בגין ההקלה להגדלת מס’ יחידות הדיור במגרש, ללא כל ערעור ולכן העידה על הסכמתה לאמור בחוזה כתב ההתחייבות ועל חובתה העקרונית בתשלום היטל השבחה.

אנחנו מנגד הגבנו כי כל ה”הסדרים”  והחוזים שערכה הועדה עם יזמים בקשר להיטל ההשבחה אינם ברי תוקף בכלל לאור פסק דינו של בית המשפט העליון – ע”א 06/ 7368 דירות יוקרה ואח’ נגד ראש עיריית יבנה ואח’.
בהלכת “דירות יוקרה”, שעסקה ישירות בהסכמים בין יזמים לרשות המקומית בנושא היטלי השבחה, נקבע כי אין תוקף חוקי לביצוע הסכם אשר למעשה עוקף את הוראות החוק הראשי. לפיכך, מאחר ותוכנו של ההסכם בין המערערות לגורמי העיריה בדבר היטל השבחה סותר את עקרונות היסוד של המשפט הציבורי יש לסווגו כחוזה פסול שאינו מתיישב עם עקרונות שלטון החוק.

ומה היתה התוצאה ?

ראשית, השמאית המכריעה קבעה בדומה לדעתנו כי סכום ההיטל צריך להיות נמוך בכ- 74% מדרישת העיריה.

שנית, וחשוב מכל, השמאית המכריעה קיבלה את מלוא טענתנו המשפטית וקבעה, כי גם אם קיים חוזה בין היזם לועדה המקומית המטיל עליו את תשלום ההיטל, עדין לאור הלכת “דירות יוקרה”, אין למעשה כל עילה חוקית לגבות היטל השבחה ויש לבטל את החיוב לחלוטין – הפחתה של 100% !

מסקנה
הלכת “דירות יוקרה” יצרה הזדמנות גדולה לכל יזם ובעל קרקע אשר חתם בעבר על התחייבות מול הרשות המקומית שהינה שונה מהוראות החוק. 

– אם לקחתם על עצמכם התחייבות לתשלום מעבר למוגדר בחוק, אפילו בהסכמה מלאה.
– אם ביצעתם פעולה תכנונית כלשהי ונדרשתם לשלם עקב כך היטל השבחה.

 עצרו !!!

אפילו אם הפעולה השביחה את הנכס בוודאות, הוסיפה זכויות בניה/שימושים ותרמה לעליית שוויו וכו’ – יתכן ובכל זאת, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין כך.

* הערכת המערכת: לאחר המקרה המתואר, פורסמה פסיקתו של ביהמ”ש העליון – ע”א 7084/13 בר יהודה בע”מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח’, שקבעה (למרות מילות החוק המפורשות), כי ניתן לגבות היטל השבחה גם מ”בר רשות” בעל זכויות בהסכם פיתוח.