אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

עפ"י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר ("הבעלים" או "החוכר") חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
במאמר זה נציג סיטואציה נפוצה, בה ניתן לטעון כי "חוכר לדורות" אינו חייב בתשלום היטל השבחה.
במקרים רבים יש לחוכר הסכם חכירה ישן לדורות, המגדיר זכות לבניית יח"ד אחת בלבד (בד"כ עד 160 מ"ר).

במהלך השנים, מתאשרות תכניות בנין עיר חדשות המתירות את פיצול החלקה למספר מגרשים חדשים כאשר בכל אחד מהם ניתן להקים יחידות דיור נוספות.
בדרך כלל, אותו חוכר מוכר את החלקה (את כלל המגרשים החדשים) לקונה אשר ינצל בעתיד את מלוא הזכויות עפ"י התב"ע החדשה (ומקבל תמורה כספית בהתאם).
עם זאת, על אף שמבחינה "תכנונית" הקונה מקבל לידיו קרקע מושבחת, הרי שמבחינה "קניינית" הוא רוכש למעשה רק את זכויות החכירה הישנות מאת המוכר ו"נכנס בנעליו", כיוון שעסקת המכר כוללת את מכירת זכויות החכירה לדורות עפ"י החוזה הישן, דהיינו, לגבי יח"ד אחת בלבד.
לאחר ביצוע המכירה, כאשר הקונה החדש ירצה לנצל את מלוא הזכויות להקמת יח"ד במגרשים נוספים עפ"י התב""ע, הוא ידרש לחתום על חוזה חכירה חדש מול רשות מקרקעי ישראל שיתייחס באופן ספציפי לכל מגרש חדש וכמו כן ידרש לשלם לרמ"י דמי היתר בשיעור 31%+מ.ע.מ משווי המגרשים החדשים.

ניתן למעשה להגדיר את "חבילת הזכויות" שמוכר החוכר לקונה באופן הבא:
אלמנט ראשון – זכויות חכירה לדורות להקמת יח"ד אחת בלבד.
אלמנט שני – אופציה לרכוש בעתיד זכויות חכירה לדורות מאת רמ"י, בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש ותשלום דמי היתר. אופציה זו לדעתנו אינה ניתנת להגדרה כ"זכות חכירה לדורות" והיא אף נחותה למשל מאותה זכות הקיימת ליזם המצוי בהסכם פיתוח (הסכם פיתוח מהווה מסמך התחייבות ספציפי מאת רמ"י להחכיר לבר הרשות את הקרקע וכן תשלום דמי החכירה המהוונים מבוצע בו מראש, בעוד שכאן מדובר על התחייבות הנובעת רק מהחלטות כלליות של מועצת מקרקעי ישראל אשר משתנות מעת לעת וכן לא משולם כל סכום לרשות מראש).

בהתאם לכך, יכול המוכר לטעון בצדק, כי על אף שמכר את מלוא זכויותיו בקרקע שעליה חלה תכנית משביחה – הרי שלגבי כל אותן זכויות בניה שמוגדרות לניצול במגרשים חדשים, לא היו בידיו זכויות חכירה לדורות, ועל כן אין הוא חייב בתשלום היטל השבחה כלל בגין זכויות אלו (על אף שקיבל תמורה עבורן מאת הקונה) !
מנגד, כאשר יבוא הקונה לנצל זכויות אלו בעתיד, לאחר שיחתום על הסכם חכירה חדש, בודאי שלא ניתן יהייה לטעון לגביו שהוא צריך לשלם את היטל ההשבחה, שהרי ההיטל חל עפ"י חוק רק על מי שהיה בעל זכויות בעלות/חכירה לדורות במקרקעין במועד אישור התב"ע המשביחה (והוא כמובן לא היה בעל זכויות כלשהן באותה עת).
 כפועל יוצא מכך, בהעדר כל "חוכר לדורות" על מלוא זכויות הבניה, במועד אישור התב"ע המשביחה, הגורם אשר יאלץ לשלם את היטל ההשבחה תהא רשות מקרקעי ישראל שהינה הבעלים באותו מועד…

חיזוק לתיזה זו ניתן ללמוד מחוקים אחרי כגון חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח):
בפסק דין ו"ע 1415/05 עופר מירצקי ושות' ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (ת"א) סוכמה ההלכה בנושא של תוספת אחוזי בנייה כאירוע החייב במס לעניין חוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:

"א. זכות המחזיק במקרקעין לבנות עליהם היא חלק אינטגרלי של זכות הבעלות. חוק התכנון והבניה יכול לשלול או להגביל זכות זו ואז קיומה הוא פוטנציאלי בלבד, אך עם הסרת חסמים אלו מיד קמה לתחייה הזכות לידיו של המחזיק. לפיכך, "הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש באחוזי הבניה שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה".

ג. תוספת אחוזי בניה המוקצים ע"י רשויות התכנון (או שינוי יעוד) בקרקע פרטית אין לראות בהם אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין. שונה המצב בשינוי ייעוד בקרקע המוחכרת מהמינהל המקנה לחוכר זכויות שימוש חדשות שאינו נובע משינוי המצב התכנוני אלא מפעולה הסכמית שאז יש לראות בזה כאירוע מס לעניין חוק המיסוי."

דהיינו, לשיטת ביהמ"ש, כאשר קיימת סיטואציה בה זכויות בניה נוספות ניתנות בכפוף לחתימה על הסכם חכירה חדש, הרי שיש לראות בכך כפעולה שמשנה את המצב הקנייני הקודם.
בהתאם לזאת, כאשר נמכרות זכויות במקרקעין שעדין לא נחתם לגביהן חוזה חכירה חדש, הרי שלא ניתן לטעון שהמוכר העביר "זכויות חכירה לדורות" המתייחסות לזכויות הבניה הנוספות (אלא רק מעין "אופציה") ולכן אינו חייב בהיטל השבחה ("זכויות החכירה לדורות" ,יוקנו רק בעתיד לידי הקונה ע"י רשות מקרקעי ישראל-הבעלים, כנגד תשלום דמי היתר).

למיטב ידיעתנו, התיזה הנ"ל טרם נידונה בהרחבה בפסיקה וטרם הוצגה בפני ועדות מקומיות.
כמובן שלקבלת הפרשנות הנ"ל עשויה להיות השלכה מרחיקת לכת, והועדות המקומיות עלולות להפסיד היטלי השבחה רבים. 
דווקא משום כך, ראוי לדעתנו להעלות טענה זו במידת הרלבנטיות, במסגרת ערעור על חיובי היטל השבחה.
לאור ראשוניות הנושא, ועדות רבות יעדיפו, מבחינה טקטית, להתפשר על גובה החיוב באופן משמעותי (בין אם בדרך של "תיקון שומה" ובין אם בדרך של "פשרה" במסגרת הליך ערר) ובלבד שלא תאלצנה להתמודד עם פסק דין שידון ספציפית בהיבט זה ועלול לסתום את הגולל לחלוטין על גביית היטל השבחה במקרים אלה.  

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

צפו גם בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם:

https://www.youtube.com/watch?v=x9wAqI5l4-0

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

Call Now Button