איפה מתחבאות זכויות בניה נוספות ששוות מיליונים?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

איפה מתחבאות זכויות בנייה בתוך העיר?

אנשים קונים נכסים להשקעה – מגרשים, בניינים, חלקים מבניינים וכו’, בין היתר, במטרה ליזום תכנית בנין עיר נקודתית (תב”ע), להגדיל ולהוסיף זכויות בניה ולהשביח את הנכס משמעותית.

אז איך יודעים מראש איפה אפשר יהיה להגדיל את זכויות הבניה ואיפה אי אפשר?

בהרבה מאוד ערים קיימות כיום “תוכניות מתאר כוללניות”, למשל, בתל אביב (תא/5000) ברעננה (רע/3000) ועוד.

תכנית המתאר הכוללנית חלה על כל העיר וקובעת בכל אזור ואזור, בכל “בלוק” ובכל מתחם, מהן זכויות הבנייה והשימושים שניתן יהיה לקבל במסגרת תב”ע חדשה.

לרוב לא יצויין מספר קונקרטי מוחלט, אלא ינתן טווח תכנוני מסוים המאפשר גמישות ושיקול דעת ליזם ולועדה המקומית כך שהיקף הזכויות הסופי יהא תלוי, בין היתר, בגודל המגרש, בסוגי השימוש המתוכנן (לעיתים ניתן לקבל אחוזי בניה שונים לתעסוקה ומשרדים לעומת מגורים וכו’) ובפרמטרים רבים נוספים – צריך להבין איך לקרוא את תכניות המתאר הכוללניות, מדובר במסמכים תכנוניים מורכבים. אבל, הדברים העיקריים החשובים אמורים ונמצאים בתכניות הללו.

לכן, אם מישהו מעוניין לרכוש מגרש/בנין במטרה לתכנן פרוייקט חדש – ברוב המקרים כיום, ברגע שיש תכנית מתאר כוללנית, זו לא בעיה לדעת האם יש אכן פוטנציאל אמיתי לדבר הזה או לא.

יחד עם זאת, הניתוח והבדיקה שצריך לבצע היא לא רק מבחינה תכנונית, אלא, חייבים גם להבין את המשמעות הכלכלית של התכנון הצפוי ועד כמה בכלל יש יתרון ליזום תב”ע חדשה לעומת הקמת פרוייקט מיידית עפ”י תב”ע קיימת (עם זכויות בניה נמוכות יותר).

ניקח לדוגמא יזם ששוקל לרכוש מגרש בלב העיר במטרה ליזום פרוייקט גדול מאוד ולשם כך תכנית המתאר הכוללנית אכן מאפשרת יזום של תב”ע חדשה נקודתית. כעת מתברר לו שעל מנת לקבל את זכויות הבניה המוגדלות יש צורך ביצירת שטח קרקע גדול יותר מהחלקה שברשותו וצריך להתאחד עם עוד חלקות נוספות שכנות. דבר זה גורר תיאום, מו”מ והתנגדויות כאלו ואחרות של הבעלים במתחם. נוסף על כך, אחרי שתב”ע חדשה תאושר לבסוף, תהליך שלוקח מספר שנים לא קטן, אז ידרש תשלום היטל השבחה משמעותי בסכום שווה ערך לכ- 50% משווי זכויות הבניה  הנוספות.

אותו יזם מבצע תחשיב כלכלי בכפוף לכל הנ”ל ומגיע למסקנה שבחלוף אותן שנים ומאמצים הוא צפוי בדיעבד להרוויח סכום כספי מסויים נטו שלעיתים מהווה תשואה לא מספיק מוצדקת על ההשקעה הרבה (בזמן ובכסף).

המסקנה תהיה ש”כל הבלאגן” הזה לא משתלם. זאת אומרת, היזם אולי יקבל וירוויח עוד כסף, אבל אם בשביל זה הוא יצטרך כיום “להיתקע” עם המבנה/המגרש הקיים כמו שהוא ולא יוכל לבנות בינתיים שום פרויקט חדש, לפי התכנון הנוכחי (כיוון שהתכנון ה”גרנדיוזי” העתידי שונה לחלוטין וסותר את הקיים) ישנם מקרים שבמצב כזה, היזם פשוט יעדיף להתקדם מיידית עם מימוש התב”ע הקיימת, לוותר על פוטנציאל של זכויות בנייה עתידיות, והוא עדיין ירוויח יותר במונחי ערך נוכחי ותשואה מול טרחה,זמן והשקעה.

כמובן שחשוב לבדוק כל מקרה לגופו ולעיתים התכנון החדש יהא כל כך משמעותי שיצדיק דחייה גם של שנים רבות במימוש פרוייקט והמתנה עד לאישור תב”ע חדשה.

ברור שהמצב האידיאלי הוא לתכנון ולממש כבר כיום פרויקט שיוכל להשתלב בתב”ע החדש ושניתן יהיה בעתיד לשלב בו זכויות בנייה נוספות. אבל, חשוב לבדוק היטב את ההיתכנות של התב”ע העתידית והיו כבר מקרים שיזמים פשטו רגל בגלל שצפו תכנון עתידי משמעותי וכבר עשו הכנות לפרויקט העתידי במסגרת בניה נוכחית (למשל חפרו מראש הרבה יותר מרתפי חניה ויצרו ביסוס הרבה יותר משמעותי לבנין – במטרה שהללו ישמשו את המשך הפרוייקט שצפוי להתאשר בתב”ע חדשה) ולבסוף הסתבר כי לא ניתן לאשר תב”ע במתכונת שהם רצו.

לסיכום – רוצים להשקיע ולקבל זכויות בנייה נוספות? בדקו את תוכניות המתאר הכוללניות, התשובות נמצאות שם!

זוהי כמובן רק התחלת התהליך ועל מנת להתקדם ברצינות צריך להסתייע באדריכלים, בשמאי מקרקעין, בעורכי דין ואנשי מקצוע נוספים. זה לא פשוט, אבל זו המציאות – מי שרוצה להרוויח הרבה, צריך להשקיע הרבה. לא רק כסף, אלא גם זמן, תשומת לב וידע.