כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל”ן

במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה.
 
עסקת קומבינציה במהותה המשפטית, הינה מכירה של חלק ממגרש בתמורה לקבלת “שירותי בניה” ביתרת הקרקע. עפ”י החוק, המ.ע.מ בגין עסקת רכישת הקרקע ע”י הקבלן, משולם בד”כ במועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה, דהיינו, בעת שהקבלן עולה על הקרקע.

פעמים רבות, עשוייה לחלוף תקופה ארוכה ממועד ביצוע העסקה (חתימת חוזה) ועד למועד מסירת החזקה במגרש לידי הקבלן (רק במועד זה משולמת למעשה “התמורה”, דהיינו, מתבצעים “שירותי הבניה”).
אין ספק, כי לפעמים שווי הקרקע במועד חתימת החוזה אינו זהה לשווייה במועד קבלת “שירותי הבניה”.

השווי אשר משמש את רשויות מ.ע.מ לצורך קביעת מחיר התמורה בעסקה, מבוסס על השווי כפי שנקבע בזמנו לעניין זה בשומת מס שבח/רכישה שנערכה ליום חתימת חוזה המכר.
אולם, מכיוון שהמועד הקובע לעניין מ.ע.מ (עליית הקבלן לקרקע) מתרחש זמן מה אחרי מועד חוזה המכר – יש צורך בהתאמת תמורת העסקה, שנקבעה בזמנו עפ”י רשויות מס שבח, לתמורה הרלבנטית לעניין מ.ע.מ.
עקב כך, רשויות מ.ע.מ מצמידות למדד את מחיר העסקה, מיום חוזה המכר ועד מועד אירוע המס של עסקת “שירותי הבניה” – במועד זה מוגשת החשבונית על הסכום המוצמד.

אבל, במקום להצמיד למדד את מחיר העסקה, ניתן לבצע הערכת שווי עדכנית של מחיר העסקה, נכון למועד בו עולה הקבלן על הקרקע.
זאת, עפ”י האמור בסעיף 10 לחוק מ.ע.מ שדן ב”מקרים מיוחדים” כגון עסקת קומבינציה וקובע:

“עסקה… שלא נקבע לה מחיר, או שתמורתה כולה או מקצתה איננה בכסף, יהא מחירה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים ; לא ניתן לקבוע את המחיר בדרך זו, יהא מחירה עלות הנכס או השירות בתוספת הרווח המקובל באותו ענף”.

אפשרות זו של הערכת שווי העסקה בתנאי שוק רגילים במועד הרלבנטי לחיוב במ.ע.מ, היא למעשה החלופה שנקבעה בחוק כברירת מחדל, ורק אם אי אפשר לקבוע את מחיר העסקה בדרך זו, יש לנקוט בדרכים אחרות (כגון, הצמדת השווי שנקבע לצורך מס שבח).

יחד עם זאת, במידה וניתן להוכיח כי ממועד החתימה על החוזה ועד העלייה על הקרקע, שווייה בשוק ירד או שווי עלויות הבניה ירד –  אזי קביעת שווי עסקה מחדש תביא לחסכון כספי בנטל המס.

ישום העקרון יכול להשפיע על גובה כלל המיסים בעסקה – מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה, עפ”י מהות העסקה כדלקמן:

במידה ומדובר בעסקת קומבינציה רגילה בה הבעלים הפרטיים נדרשים לשלם מ.ע.מ בגין שירותי הבניה של חלקם בפרוייקט, אזי קביעת שווי קרקע חדש נמוך יביא לצמצום ישיר של תשלומי המ.ע.מ בהם הם חייבים ויחסוך להם כסף ישירות.
מבחינת הקבלן, תשלומי המ.ע.מ בגין חלקו בפרוייקט “רק” מועברים על ידו והוא לכאורה אדיש להם, אך עדין קיים לו חסכון מימוני מסויים.

יחד עם זאת, לדבר משמעות רבה ביותר, לשני הצדדים, במידה ובמבוצעת “עסקת קומבינציה נטו” בה הקבלן לוקח על עצמו גם את תשלומי מ.ע.מ שירותי הבניה שאמורים הבעלים הפרטיים לשלם – במקרה שכזה, אחוז הקומבינציה מגלם מראש את ההתחייבות הנוספת של הקבלן לבעלים ולשינוי בגובה המ.ע.מ הצפוי יש למעשה משמעות ישירה על כל אמדן התמורה בעסקה, גם לעניין מס שבח ומס רכישה.

ככול שהמ.ע.מ בפועל יהא נמוך, כך ניתן יהיה לטעון כי יש להקטין את תשלומי מס שבח ומס הרכישה בהתאם.

עפ”י החוק, במקרה כזה של ירידת שווי, כדאי וניתן לערער על המחיר אותו קובעות רשויות מ.ע.מ, תוך הצגת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך לצורך הוכחה (ראה פס”ד מרומי אחוזה 74/95).

בחוות דעת השמאי תבחן קביעת שווי העסקה בשתי חלופות:

א.      ע”י השוואה למחירי שוק הנדל”ן באותו מועד, במונחי מזומן.
ב.    ע”י ניתוח חוזי ביצוע עדכניים למתן שירותי בניה ומחירונים רלבנטים, לצורך קביעת עלות הבניה והרווח העדכניים (ראה פס”ד ניכן ע”א 108/82 ופ.ל. חברה להשקעות ע”א 369/89).

נקיטה בדרך הנ”ל, עשוייה לחסוך הרבה מאוד כסף !

במידה והנכם מבצעים עסקת קומבינציה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם: