לפעמים בנסח טאבו מסתתרים מיליוני ש”ח! אז מה צריך לחפש?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

כל מי שמתכונן לבצע עסקת נדל”ן – למשל רכישת דירה בבית משותף, מוציא נסח רישום בטאבו ובודק שהכל רשום בסדר. רואה שזכויות הבעלות/חכירה רשומות על שם המוכר, רואה אם יש משכנתא רשומות או הערות אחרות וכו’.

אבל לפעמים מפספסים את המשמעות הכלכלית שחבוייה ברישום בטאבו…

כל דירה או יחידה במבנה שרשום בטאבו כבית משותף (רישום בפנקס בתים משותפים) מהווה תת חלקה, שחוץ מהבעלות וההערות שרשומות לגביה יש חלק נוסף בנסח הטאבו שרלבנטי לה. החלק בו מצויין סוג ה”תקנון” של הבית המשותף.

יש פעמים שרשום “תקנון מצוי” – זוהי ברירת המחדל ולמעשה המשמעות היא שאין שום דבר “מיוחד” בתקנון.

אבל, הרבה פעמים רשום “תקנון מוסכם” – מה זה תקנון מוסכם? זהו אינו תקנון מצוי רגיל אלא תקנון שנקבעו בו הוראות מיוחדות ביחס לתת החלקה הספציפית או ביחס לתת חלקות אחרות בבניין (ויש לדבר השפעה על כל הבעלים בבנין).

ניתן לעיין בתקנון ולהזמין אותו מלשכת הרישום – בתקנון מוסכם יתכן שמוגדרות “הצמדות” לדירה מסויימת (מוצמדת חניה, מוצמד גג וכו’).

עד כמה הדבר קריטי?

סיפור מקרה אמיתי בו נתקלנו לאחרונה:

מדובר במקרה שבו בתקנון המוסכם נרשם שכל זכויות הבניה בבניין (הקיימות והעתידיות) צמודות ליחידה מסויימת בלבד.
זה בהחלט נתון קריטי שמשפיע על כל שווי היחידה ואם לא מודעים לו עלולים להקלע ל”תאונה” גם עסקית וגם מיסויית.

מהבחינה העסקית, המוכר לא היה מודע לכך, והוא דרש עבור דירתו תמורה שמשקפת רק את הבינוי הקיים ולא תימחר כלל את זכויות הבניה הנוספות שצמודות ליחידה שלו. זהו פשוט הפסד כספי.

אבל, להפסד הזה התווסף הפסד נוסף. לא רק שהמוכר לא קיבל תמורה עבור זכויות הבניה שצמודות ליחידה שמכר (ולא היה מודע להן), ומכר למעשה את היחידה בתמורה לא ריאלית, אלא שכל העניין התגלה כאשר הקונה הלך לקבל אישור להעברה בטאבו מהעירייה.
העיריה בחנה את תקנון הבית המשותף המגדיר את הצמדות כל זכויות הבניה הנוספות ליחידה הנמכרת ובהתאם הוציאה דרישה לתשלום היטל השבחה בגין אותן זכויות בנייה.
סכום היטל ההשבחה (המוצדק לכאורה) היה גבוה הרבה יותר מכל התמורה שקיבל המוכר בעסקה…

המוכר יכול כמובן לפנות לעיריה ולטעון כי מדובר באבסורד. אולם, יש לזכור כי היטל השבחה אינו מס שנגזר ממחיר העסקה, אלא מס שמשולם בגין “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית” – ולכן, לעיריה יעמוד טיעון כי אכן שווי הנכס עלה ואפילו משמעותית בגין אותן זכויות בניה שצמודות לו.
ואם משום מה הבעלים החליט למכור את הנכס “במחיר לא ריאלי” לכאורה זו לא בעיה של העיריה והיא לא אמורה לגבות היטל נמוך יותר.

יתרה מכך, העיריה אף עשוייה לטעון כי גובה התמורה בעסקה דווקא כן היה ריאלי, אך המוכר פשוט קיבל תמורה נוספת מבלי להצהיר עליה בחוזה המכר (“בשחור”).

ברור ששומת היטל השבחה גבוהה שכזו, שסוטרת חזיתית את התמורה המוצהרת בעסקה, פותחת גם לרשות המיסים פתח לטענה כי מחיר העסקה לא דווח כראוי.

האמת? המוכר (והקונה) בתום לב לא קראו כראוי את הפרטים הרשומים בנסח הטאבו, לא הבינו את המשמעות של “התקנון המוסכם” ולא עיינו בו כלל.

 בעיה רצינית….

לסיכום – שימו לב! בדיקות משפטיות, בדיקות בטאבו נועדו לא סתם לצאת ידי חובה מול בנק לצורך רישום משכנתא וכו’.
הבדיקה המשפטית-קניינית של נדל”ן מצוייה בלב ליבו של ההיבט העסקי-כלכלי! זהו לפעמים חלק מסחרי מהותי, שמראה לצדדים מה הם בעצם מוכרים/קונים.

זכרו, כשמבצעים עסקת נדל”ן, עסקה במקרקעין – “הנכס” הוא לא בלוקים, הוא לא אדמה – הנכס הוא “זכות במקרקעין” (זכות משפטית). לעיתים מדובר בזכות בעלות לעיתים בזכות חכירה וכו’.
לכל זכות יש תנאים שמגדירים אותה. לכן, צריך להבין מה הזכות הנמכרת ולמה היא מתייחסת.
דבר זה מוגדר בטאבו או במסמכים נוספים משפטיים.
אם הצדדים בעסקה לא יבינו משפטית, מה הם מוכרים/קונים, אזי כל תמחור העסקה יכול להיות מוטעה!!!

חשוב להתייעץ טוב – להתייעץ עם עורך דין מומחה בנושא מקרקעין, להתייעץ עם שמאי מקרקעין, שיכול להבין ולתרגם את המשמעות הכלכלית של התקנונים הרשומים בטאבו (כלומר, מה זה אומר תכלס בכסף?)

לפעמים, למשל, זכויות הבנייה צמודות במפורש, לפעמים רשומה רק “הצמדת גג” ובמקרה כזה למעשה זכויות הבניה לא צמודות לבעלים של הגג… יש לו רק זכות להשתמש בגג.
הוא יכול לשים כיסא נוח אם הוא רוצה על הגג, הוא יכול לשבת בשמש להשתזף – אבל, אם הוא ירצה לבנות אפילו מ”ר אחד על הגג, גם אם זה לצורך הרחבת הדירה שלו (שהגג “צמוד” אליה, למשל בניית חדר על הגג שהוא חלק אינטגרלי מהדירה שמתחתיו), הוא לא יוכל לעשות את זה בלי הסכמה של השכנים. הוא יצטרך לקנות את זכויות הבנייה מהם או להסתדר איתם בדרך אחרת.

זכרו – “קניין”, “מקרקעין”, “משפטים” – אלה לא סתם מושגים, אלה חלקים אינטגרליים משווי נכס. חלק אינטגרלי עסקי-כלכלי ולא סתם משהו טכני משפטי ששייך רק לעורכי הדין בעסקה.