כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע”י הפעלת הזיכרון האישי

פעמים רבות, כאשר מתבצעת עסקה בנכס שנרכש לפני עשרות שנים, אין בנמצא מסמכי רכישה מלאים. לא תמיד נמצא חוזה  הרכישה המלא או כל היתרי הבניה המקוריים.

בהקשר זה, נתאר סיטואציה שכיחה שנתקלנו בה רבות, בה חשוב מאוד שהמוכר יפשפש בזכרונו ובמסמכים הסטוריים המצויים אצלו או אצל הרשויות השונות, על מנת לבדוק פרט עובדתי מסויים עקרוני ביותר שבעזרתו ניתן להפחית את המס !!!

במקרה בו מתבצעת מכירת “דירת מגורים מזכה” הכוללת זכויות בניה נוספות, זכאי פעמים רבות המוכר לפטור, בגין חלק ממחיר העסקה המשוייך לשווי “דירת המגורים המזכה” ואילו יתרת התמורה חייבת במס מלא.
(הערה: הרעיון שנציג להלן נכון גם למקרה בו אין זכאות לפטור, אלא, רק למס מוטב לינארי, אך לצורך הנוחות נתייחס למצב של זכאות לפטור).
לצורך חישוב המס, מנוכה מחיר הרכישה ההסטורי ממחיר המכירה וההפרש (השבח) ממוסה.
כפי שנציג להלן, במידה ולא מצוי בידי המוכר חוזה הרכישה ההיסטורי (למשל, לעיתים רבות המוכר הוא יורש ולא הבעלים המקורי), חשוב מאוד, כי אותו מוכר ינסה טוב טוב לזכור האם הנכס נקנה בזמנו כמגרש ריק ועליו נבנה הבית או שמא מדובר היה ברכישת בית קיים.

מה זה משנה ? לכאורה אין לכך שום משמעות:

– אם העסקה ההיסטורית כללה רכישת בית קיים, שמאי מקרקעין שבידיו מצויים נתוני שוק היסטוריים יכול פשוט להעריך את שוויו באותה תקופה ושווי זה ישמש כבסיס לחישוב המס ויוצמד למדד.

– לחילופין, אם העסקה ההיסטורית כללה רכישת מגרש ריק בלבד ובסמוך אח”כ נבנה הבית, הרי גם כאן שמאי מקרקעין יכול להעריך את שוויו של המגרש באותה תקופה ואת אמדן עלויות הבניה ההיסטוריות ושני הסכומים הללו ישמשו כבסיסים לחישוב המס ויוצמדו למדד.

על מנת להבין את ההבדל ולדעת כיצד לחסוך במס, נבהיר היבט בסיסי בצורת חישוב המס, במקרה בו מוכרים “דירת מגורים” שכוללת זכויות בניה שטרם נוצלו:

בעקרון, כל ניכוי לצרכי מס השבח מנוכה באופן פרופורציוני כאותו יחס שקיים בין החלק החייב במס רגיל בעסקה (זכויות הבנייה הנוספות) לבין כלל מחיר העסקה (דירת מגורים + זכויות הבניה הנוספות).
אלא שהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 8/2004 יצרה אבחנה עקרונית, לפיה, הוצאות שניתן לשייכן באופן חד משמעי לחלק החייב (זכויות הבניה) ינוכו ממנו במלואן ולא רק באופן יחסי.
ככלל יש בהוראה זו מעין הטבה לנישום, ולדוגמא הוצאות היטל השבחה ניתן בד”כ לנכות באופן מלא.

עם זאת, “אליה וקוץ בה”: במידה והרשות יכולה להוכיח שקיימות הוצאות שבאופן מובהק הוצאו רק בגין החלק הפטור (דירת המגורים) הרי שלא ניתן לנכות אותן בכלל !

בראש ובראשונה הדבר רלבנטי לעלויות בניית בית המגורים – כל הוצאה שהושקעה בהקשר זה לא תוכר בניכוי, ואפילו לא באופן יחסי.
כפועל יוצא מכך, אם בהתחלה נקנה המגרש ורק אח”כ נבנה הבית, אזי עלות הבניה לא תוכר בניכוי, אך אם היה מדובר ברכישה של בית בנוי מראש, אזי כל מחיר הרכישה יוכר בניכוי (ולא רק מרכיב הקרקע).

היבט זה אינו שולי, אלא, במקרים מסויימים ההבדל בין שתי הסיטואציות יכול להביא להפרש של עשרות אחוזים בגובה המס שידרש לתשלום!

לסיכום,
במקרה בו מתבצעת עסקת מכר בעלת המאפיינים הבאים:

א. קיים במגרש בית מגורים.
ב. קיימות זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו.
ג. המוכר מבקש לנצל פטור ל”דירת מגורים מזכה” (או שיעור מס מוטב לינארי).
ד. מדובר בנכס שנרכש לפני שנים רבות.
ה. אין בנמצא מסמך המעיד על מחיר הרכישה ההיסטורי ומהות הנכס הנרכש (בית או מגרש) ואין בנמצא היתר בניה או מסמך ברור אחר המעיד כי הבית נבנה אחרי מועד הרכישה.

אזי, חשוב מאוד שהמוכר ינסה להיזכר בעובדות הרלבנטיות שיכולות לתרום להקטנת המס…

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אני מזמין אותך ומרשיך לפנות אלינו ליעוץ מקדמי, בו נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את המהות הכלכלית של העסקה והשפעתה על היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תבוצע באופן חסכוני ואופטימלי.