עומדים למכור בית/דירה שכוללים זכויות בנייה נוספות? היזהרו מ”תאונת מס שבח”

כיום הרוב יודעים שגם אם לא מגיע לך פטור על מכירת דירת מגורים יחידה, עדין ניתן להנות משיעור מס מוטב לינארי. 

כלומר, כל הרווח שנצבר עד שנת 2014 ימוסה באפס אחוז מס ויתרת הרווח מ- 2014 ואילך תמוסה ב- 25%. 
כאשר מדובר במכירת דירה או בית שנרכשו שנים רבות לפני שנת 2014, מתקבל מס משוקלל בשיעור מאוד נמוך של אחוזים בודדים.

איפה מתחילה הבעיה?

כאשר העסקה לא כוללת רק מכירה של דירה או בית צמוד קרקע אלא גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו.

במצב שכזה, רשות המיסים מבצעת “פיצול” של התמורה בעסקה לצורך חישוב המס, לשני מרכיבים שונים:

המרכיב הראשון, שווי בית המגורים הקיים, שזכאי לשיעור מס מוטב לינארי – מרכיב זה חייב במס מאוד נמוך ולפעמים כמעט אפסי.

המרכיב השני בעסקה הן זכויות הבניה שלגביהן לא חל שום פטור או שיעור מס נמוך ויש לשלם עבורן מס מלא שעלול להגיע עד כ- 40% מהשווי שלהן!

המצב הזה יכול להיות במקרה של:

– מכירת צמוד קרקע ישן שניתן להרחיב אותו.

– מכירת בית ישן שניתן להרוס אותו ולבנות במקומו בנין מגורים רב קומות חדש.

– וגם במכירת דירה רגילה בבית משותף, כאשר ניתן להוסיף שטחים בבנין ולבנות למשל על הגג של הבנין הקיים עוד קומות. שימו לב, גם אם מדובר בדירה בקומה אמצעית! עדין יש לה חלק ברכוש המשותף וחלק בזכויות הבניה של כלל הבנין. כך שמדובר בעסקה של מכירת דירה + זכויות בניה.
זה המצב למשל בכל הדירות בבניינים הותיקים במרכז ת”א ובערים נוספות ולמעשה בכל מקרה של מכירת דירה בבנין שניתן לבצע בו תוספות בניה והרחבות.

בכל המקרים האלה, קיימת חשיפה לתשלום מס בסכום משמעותי.

עניין נוסף שרבים לא מודעים לו, הוא שמס השבח חל לא רק על זכויות בניה מוקנות בתב”ע אלא גם על “פוטנציאל” לקבלת זכויות בניה בעתיד.
כלומר, גם על  תכנית שנמצאת בצנרת בהכנה וטרם אושרה.
גם היא עלולה ליצור חבות במס שבח כבר בעסקה כיום ורשות המיסים עשויה להעריך את הפוטנציאל הזה בסכומים מוגזמים.

אז מה ניתן לעשות כדי לשלם פחות מס שבח?
ישנן לפחות 8 שיטות מקצועיות שונות שניתן לנקוט בהן מראש כדי לצמצם את המס בהתאם לנסיבות של כל מקרה ונכס.
אבל, הדבר הכי חשוב שנכון לכל המקרים ולכל הנכסים, הוא קודם כל, לא להתעלם מהענין ולהצטייד כבר בעת הדיווח על העסקה בחוות דעת של שמאי מקרקעין.

שמאי מומחה ינתח את מחיר העסקה ויציג בפני רשות המיסים את החלוקה הנכונה בין מרכיב הבית הקיים לבין מרכיב זכויות הבניה, בשאיפה שחלק גדול ככל האפשר מתוך התמורה בעסקה ישוייך למסלול של מס מוטב לינארי נמוך.

שימו לב, לצורך חישוב זכויות הבניה שטרם נוצלו, אל תסתמכו רק על דף המידע שקיבלתם מהועדה המקומית או על עצה של אדריכל, פעמים רבות קיימות מספר פרשנויות לתכניות בנין עיר וכדאי לנקוט בפרשנות המצמצמת ביותר מבחינת היקף המ”ר.

השמאי יבדוק לא רק את הפרשנות העדיפה של היקף זכויות הבניה, אלא גם את המשמעות הכלכלית שלהן – מס השבח לא צריך לחול סתם על זכויות בניה נוספות כלשהן, אלא, רק על זכויות בניה שאכן משפיעות על מחיר העסקה ושהן בעלות ערך ממשי ולא תיאורטי.

ניתוח נכון של הערך הכלכלי האמיתי של זכויות הבניה ושווי בית המגורים הקיים יכול לשנות את סכום המס מהקצה אל הקצה!