המס הסמוי מהעין – מס יסף במכר דירה

מכרתם נכס מקרקעין, שילמתם את מלוא מס השבח בעיסקה, ואפילו קיבלתם אישור מס שבח לטאבו.
חשבתם שסיימתם עם רשות מסים? טעות! יש מצב שמס היסף ממתין לכם מאחורי הסיבוב..

מס יסף הוא מס בשיעור של 3% עבור כל שקל מעל רף של הכנסה חייבת למס הכנסה בסך של 721,560 ₪ (“רף המינימום“). והוא “נכנס לתמונה” רק בדו”ח השנתי למס הכנסה של השנה העוקבת לשנת העיסקה.

למה מס יסף רלבנטי למכר של דירה?

כי אם אין פטור ממס שבח בעיסקה, ואם המחיר בו נמכרת הדירה הוא מעל 5.38 מיליון ₪, מוסיפים את השבח של מכר דירה כזו, כלומר את ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הדירה, להכנסה החייבת למס הכנסה. דהיינו, מוסיפים את השבח ממכר הדירה להכנסות האחרות של היחיד – מעבודה, מעסק, מריבית, מרווחי הון. ואם סך ההכנסה החייבת השנתי עולה על 721,560 ₪ – משלמים בנוסף למס השבח שכבר שולם, עוד מס,  בשיעור של 3% מאותו חלק מהכנסתו החייבת של היחיד העולה על רף המינימום.

שימו לב: בעוד שמס שבח משלמים על השבח/הרווח הריאלי ( לאחר הצמדה למדד המחירים לצרכן של מחיר הרכישה והוצאות שונות), מס יסף משלמים בגין “השבח” בעיסקה – ללא הצמדה של מחיר הרכישה, מה שכמובן מגדיל את הסכום בגינו משולם המס.

לאחרונה, במסגרת הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית וכחלק מצעדי הממשלה להגדיל את היקף הכנסותיה ולצמצם את הגירעון,  “התלבשו” על מס היסף. העבירו אותו לקדמת הבמה…

ריכזתי עבורכם את השינויים החשובים:  

1. בוטלה מיגבלת שווי דירת המגורים

 החל מיום 1.1.25 כל מכר של דירה, שאינו פטור ממס שבח, בכל שווי שהוא, יחוב במס יסף. כלומר, השבח בכל עיסקת מכר של דירה/בית, יצטרף להכנסה החייבת. כך, די בקלות מגיעים לרף המינימום של 721,560 ₪, ועל כל שקל מעל מספר זה נשלם מס יסף.

2. הושת מס נוסף ( ” מס היסף המוגבר”)

 אם ההכנסה החייבת  בשנת העיסקה ממקורות הוניים, תעלה על 721,560 ₪, ישולמו עוד 2% בגין כל סכום מעל סך זה. דהיינו, מס יסף בשיעור של 5%.

מה כלול ב”מקורות הוניים“?
הכנסות מרווחי הון, מדיבידנד, מריבית, מדמי שכירות, ממכר זכות במקרקעין.. אבל לא הכנסות מעבודה או מעסק.

כך לדוגמא, אם ליחיד יש הכנסה ממקורות הוניים בסך של 500,000 ₪ והכנסה חייבת מעבודה או עסק בסך של 500,000 ש”ח, לא יוטל המס הנוסף בשיעור של 2%, שכן סכום ההכנסה החייבת ממקורות הוניים נמוך מרף המינימום – 721,560 ₪. 

 
3. הואץ מועד תשלום מס היסף

כיום, מס היסף משולם במסגרת הדו”ח השנתי למס הכנסה בשנה שלאחר שנת עיסקת מכר הדירה. אבל, החל מיום 1.1.25 מס היסף ייגבה כבר במועד התשלום של מס השבח. מס יסף עקב מכירת מקרקעין ישולם כמו מס שבח. מאחר שבמועד הדיווח על עיסקת המקרקעין לא ניתן יהיה לדעת את כלל הכנסתו החייבת של הנישום לאותה שנת מס, שר האוצר הוסמך  לקבוע בתקנות הוראות לעניין אופן החישוב של הסכום שייגבה ע”י מיסוי מקרקעין. טרם פורסמו תקנות אלה.   

4. נקבעה הוראת שעה לפיה הסכומים המתואמים כל שנה למדד המחירים לצרכן, יוקפאו 

בניגוד למצב עד כה, בו כל שנה עודכנו הסכומים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן, החל מיום 1.1.25 סכום רף המינימום – 721,560 ₪ לא יתואם למדד המחירים לצרכן, כלומר יישאר נומינלי בשנים 2005-2007. וכך אנחנו נשלם (יותר) מס יסף, לפי הסכום “הקפוא”. אותו עיקרון יחול גם לגבי סכום הפטור ממס שבח – 5,008,000 ש”ח שלא יתעדכן, וכך סכומי מס הרכישה וסכומים אחרים לפי חוק מיסוי מקרקעין.

סיכום:

בצר להם, מצאו מומחי רשות המסים אילן להיתלות בו – מס היסף. ממס נחבא אל הכלים, שברוב העסקאות לא חל ושרוב האנשים לא מכירים אותו, הוא, להערכתי, יטפס בטבלת “הפופולריות”…

כעת, על מוכרי דירות ועורכי דינם לקחת אותו בחשבון. לתאר ולהסביר אותו כי הוא “ישפיע על הכיס” – כמה יישאר למוכרים בכיס בסופו של דבר.

 יתרה מכך, אם בראשיתו הוא כונה: “מס עשירים”, עכשיו, עם ביטול מיגבלת שווי הדירה, מכר של כל דירה, שאינה פטורה ממס שבח, יהא חייב במס יסף, וגם לא עשירים ייאלצו לשלם מס יסף בשיעור של 3% לקופת המדינה.

ואם השבח, ממקורות הוניים, יעלה על 721,560 ₪ – ישולם מס יסף מוגבר, בשיעור של 5% על כל שקל מעל סך זה.

ועדיין, עדיין ישנם תכנוני מס שיאפשרו במקרים המתאימים לא לשלם או להקטין את תשלום מס היסף.

=> שימו לב, מוכרים המצויים ממש כעת במו״מ למכר דירתם, יכולים בקלות לחסוך את מס היסף המוגבר (5%) אם ישכילו לחתום על החוזה לפני 1.1.25! <=

דהיינו, יש כאן 2% ״לאסוף מהרצפה״ – מהרו.

האמור הוא מידע כללי, ואין לראות בו יעוץ משפטי.

לבדיקת מקרה ספציפי או לגבי כל שאלה שמתעוררת – מוזמנים לפנות ישירות לעו”ד עודד גאון במייל gaonoded@gmail.com או בנייד: 054-4647700