כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל”ן בין חברות קשורות

לעיתים חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה בת, בעלי מניות זהים וכד’). העברה זו מהווה בד”כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח (ע”י החברה המעבירה) ותשלום מס רכישה (ע”י החברה המקבלת).
  
בעקרון, כיוון שמדובר בחברות קשורות, לפעמים בחוזה המכר ביניהן לא מצויין סכום תמורה כספית ולעיתים תמורה במניות.
עם זאת, בעת הדיווח לרשויות המס מצהירות החברות על מחיר עסקה “סביר” שעל פיו יחושבו המיסים השונים. 

עקרון ראשון:

העקרון הבסיסי שהודגש הינו, כי במקרה שלא קיימת תמורה נקובה בחוזה המכר (אלא רק בטופס הדיווח לרשויות המס), נטל ההוכחה לעניין שווי המקרקעין מוטל על הנישום.

וכדברי כב’ חבר ועדת הערר עו”ד דן מרגליות:

“הצגת חוזה הנוקב בתמורה ברורה מחייב את רשויות המס להוכיח את שווי השוק באופן כזה שיווצר פער של מחירים ביחס לחוזה ואז על החברה לשכנע את הרשויות בתום הלב של הצדדים בעסקה. ובמקרה הנדון, אין כל ספק לפי הפסיקה הקיימת כי נטל ההוכחה לעניין השווי מוטל על החברה ולא על רשויות המס.”

עקרון שני:

נקבע כי על מנת להוכיח את שווי התמורה בעסקה רצוי וכדאי להציג מראש, חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר תהווה את הבסיס למחיר “הרעיוני” לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס, כבר בעת ביצוע העסקה וכריתת החוזה.

במקרה שנידון בפס”ד קונטיננטל, הוצגה חוו”ד שמאי רק בדיעבד, כשלוש שנים אחרי שהעסקה בוצעה “לאחר שהעניינים הסתבכו” – בשל כך, ועדת הערר לא קיבלה את הערכתו של השמאי מטעם החברה, בטענה כי בנסיבות העניין (בהן חוות הדעת מוגשת רק לאחר שהשווי המוצהר כבר נדחה) ולאור חלוף הזמן הרב,  חוות הדעת למעשה מתאימה את עצמה בדיעבד לגובה התמורה שקבעה החברה בזמנו.

וכדברי כב’ חבר ועדת הערר עו”ד דן מרגליות:

“כאשר שוקלים את עמדות הצדדים… ניתן להגיע למסקנה כי טיעון העוררים אין לו על מה שיסמוך…. חבל שהשמאי מטעם העוררים לא נתבקש ליתן חוות דעתו לפני כריתת החוזים… חוות הדעת שניתנו על ידו מרמזות על נסיון לאשר את השומה העצמית כפי שדווחה למשיב. אילו מחיר הרכישה… היה נקבע על פי חוות דעת השמאי, יתכן שדעתי היתה משתנה. 
חוות דעת שמאי שניתנות לפני ביצוע עסקה עשויות לשמש מימד אוביקטיבי לאמיתות השווי. חוות דעת שמאי המהוות בסיס יחידי ובלעדי לקביעת התמורה החוזית צריכות להיות מהימנות ואוביקטיביות. אילו זה היה המצב היה מקום לקבל את שני העררים המאוחדים.”

בציניות ניתן לומר שחב’ קונטיננטל ניסתה בזמן העסקה לחסוך עלויות שכר טרחת מומחים ולהגיש דיווח לרשויות המס ב”שיטת מצליח” ללא הצגת חוו”ד שמאי מראש. (כמובן שזה “לא הצליח” ולאחר מכן כבר היה מאוחר מידי לתקן את הנזק).

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.