האמנם מחירי הדירות עולים? סטטיסטיקה בע”מ

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.

אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים, וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.

כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?

היזמים עברו למכור דירות בשיטת 80/20 ואפילו 90/10 כלומר: שלם כיום עם חתימת החוזה 10%-20% מהמחיר והיתרה של 80%-90% תשולם עם סיום הבנייה, דהיינו: בעוד שנתיים, שלוש שנים, וזאת ללא הצמדה וריבית.

שיטה נוספת – השבחת המפרט הטכני של הדירה.

דרך נוספת – משכנתה המסובסדת ע”י היזם.

נוצר מצב בשוק הדירות שלקונה קיימת האופציה להשקיע כיום 10% ממחיר הדירה ולחכות לעליית מחירה בעוד שנתיים ואם יירצה – בתקווה שאכן הייתה עליה – יממש את הדירה ויהנה מרווחי ההון.

מדוע היזמים שומרים כל כך על מחיר המחירון? הרי ריאלית הם נותנים הנחה משמעותית שיכולה להגיע לכדי 10% ?

א. צריך להראות לבנקים שמממנים את הפרוייקט שהמחירים לא נמוכים מהמחירים בדו”ח “אפס” שעמד בבסיס המימון.

ב. לא לתסכל את הקונים שחתמו על חוזה לפני ההנחות הריאליות.

ג. לא להצהיר הראש חוצות על הנחות, אלא הכל דיסקרטי בתוך המשרד. בקיצור המחיר המוצהר נומינלית הינו שונה מהמחיר הריאלי – ממש “ישרבלוף”.

כאן אנו מגיעים ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמקבלת מידע לגבי המחירים הנומינלים ללא התייחסות להנחות הריאליות. לכן בהכרח המדגם יוצא מעוות, כי הוא מתבסס על מחירים שלא קיימים במציאות. המציאות היא שהמחירים נמוכים יותר והתוצאה של השינוי במדד הייתה צריכה להיות שונה. המדד הנכון יותר הוא מדד מחירי דירות “יד שניה” שאינם מוטים ע”י הנחות ריאליות, דהיינו – מה שרואים זה מה ששלמו ריאלית.

אמרו חכמים יש בעולם שקרים ויש סקרים.