האם כדאי לקנות דירה- כעת?

האם כדאי לקנות דירה – כעת?
שאלה במקום, אך מדוע לא שאלתם אותה שאלה לפני שנה, שנתיים? כי התנאים השתנו.
מה שהיה, הוא לא מה שקיים כיום.

לאורך מספר שנים הריבית במשק הייתה אפסית, זה היה נוח ליזמים / קבלנים שיכלו לרכוש קרקעות בהוצאות מימון מינימליות ולהעלות את המחירים על גלי הביקושים.

ולמה הביקושים? כי גם למשקי הבית המצב היה נוח, תשלומי ריבית על המשכנתא מינימלים, כך החגיגה בשוק הדירות נמשכה, ביקושים וביקושים הסחורה ממש נחטפה.

במקביל עליית מחירים במשק בכל הענפים והאינפלציה גואה.

בנק ישראל לא עומד מהצד אלא מעלה את הריבית מחודש לחודש כדי לעצור את עליית המחירים. עברה שנה הריבית האפסית צמחה לה וצמחה והגיעה לסביבת % 5. משקי הבית ישבו לעשות חשבון והתברר שהמשכורת והכנסת המשפחה כבר לא מספיקה כדי לשלם את הוצאות מימון המשכנתא. ואז עוצרים את הריצה ויורדים מהתכנית של רכישת דירה ובלית ברירה עוברים לשוק השכירויות.

במקביל הקבלנים שרואים את הירידה בביקוש לדירות ובהתייחס להוצאות המימון שלהם ההולכות וגדלות, יורדים מהתוכניות לרכוש עוד קרקעות ואף מצמצמים את היקפי הבניה. לפתע ההיצע לא פוגש את הביקוש, כלומר יש ירידה ממשית במספר העסקאות המתבצעות.

הקבלנים עושים מאמצי שיווק תוך כדי מתן הטבות שונות במיפרט הדירה, אך גם זה ברוב המקומות לא מספיק ומתחילה ירידת מחירים. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר שם עצירת המכירות תהיה חזקה יותר. לקונים הפוטנציאלים המחירים הגיעו עד הקצה האפשרי והם לא מגיעים לשוק הדירות.

ומה קורה עם המשקיעים בדירות להשכרה? כל עוד הריבית הייתה אפסית, הרי תשואה סבירה של 3% ממחיר הדירה הותירה רווח נטו ונוסיף לכך צפייה לרווחי הון ממכירת הדירה בעתיד, עקב עליית המחירים.

כל זה השתנה, התשואה מהדירה לא מכסה את עלויות המימון והציפייה לעליות מהירות בעתיד לוטה בערפל ולכן גם משקיעים החלו מסתלקים משוק הדירות. כיום רוב העסקאות שנעשות הן בדירות במחירים שנעים בין מיליון לשני מיליון ₪. זה המרווח שאליו משפחה ממוצעת יכולה להגיע.

אז מה יקרה בשוק? כל עוד הריבית במשק גבוהה, משקי הבית יושבים על הגדר, מחד בהעדר אפשרות כלכלית, שניים – בציפייה לירידת הריבית.

ומאידך מה עושים הקבלנים ? מצמצמים פעילות והיקפי בנייה, לא ניגשים למכרזי רמ”י, נותנים הטבות ומורידים מחירים.

בקיצור היצע הדירות יילך ויצטמצם.

במצב כזה האם כדאי לקנות דירה כיום?

אם אתה מסוגל לשאת בהוצאות מימון לטווח בינוני עד שהריבית תרד והדירה היא למגורי משפחתך, בדוק את ההצעות בשוק בצורה זהירה, אל תמהר ותתמקח על הנחה משמעותית. אין ספק, כמו בעבר, ההיצע המצומצם יעמוד בעוד כשנה מול ביקוש מתפרץ, כי כל שנה מתווספות משפחות חדשות לשוק ואז המחירים יתחילו לעלות חזרה.

ולמשקיעים יש לומר בשלב הזה, תחפשו השקעות בשוק אחר, אלא אם מצאת מציאה ואתה מהמר שהמהפך בריבית ובשוק יגיע מהר מהציפיות.